河北固安一楼盘五证皆无在京狂售

1.项目所在地河北固安县祖家场村。2.京韵花圃项目所在地航拍图。3.祖家场村口贴有《延伸安马上限告诉书》。4.位于大兴区嘉悦广场6号楼602房间内的京韵花圃项目销售处，看房人络绎不绝。

日前，在北京（楼盘）大兴嘉悦广场6号楼602房内，前来看房的购房者络绎不绝。房内的楼盘模型是河北固安县城的京韵家园项目，紧邻将来的北京新国际机场，每平米1.1万元的价钱低于本地房市均价数千元。在北京房价飞涨的当下，该项目吸引了众多购房者。销售人员称，如今该小区已有300多套房产被认购，他们已收到五六千万元资金。

但京华时报记者调查发现，该项目现场至今无拆迁迹象，开发主体河北祥马房地产开发有限公司（以下简称祥马公司）至今未交土地出让金，没有房地产预售允许证件，祥马公司内部也存在纠纷，法院还没有宣判。祥马公司法人代表称自己对认购一事不知情，他们与认购出卖人廊坊泰鼎房地产开发有限公司（以下简称泰鼎公司）没有任何资金来往。

记者致电固安县房管局，对方让记者联络该局执法一队，但后者电话一直无人接听。

告发

低于市场价数千元预售

京华时报记者日前接到多位市民告发，称有人在大兴嘉悦广场销售河北固安名叫京韵花圃的楼盘，房价每平米1.1万元，但项目所在地至今没有拆迁迹象，“这个价钱比市场价低好几千，我们担忧上当”。

8月22日，北京市民晨宇（化名）途经丰台区榴乡桥时，一位男子塞给他一张楼盘宣传单，上头如此描写京韵花圃：“城中心·学区房·残暴绽放，空港核心·机场高速直达”，并称该项目“距北京新国际机场仅6千米，机场高速2018年通车”。更吸引晨宇的是宣传单左下角的“惊爆1.1万”几个字，“这个价钱特别廉价了，比市场价廉价好几千”。

两天后，晨宇拨打了宣传单上的联络人电话，并按对方提供的地址来到石榴中心12层看楼盘。“说这个楼盘很廉价，离学校、商场、医院都很近，当时跟我说预售”。

通过两天的考虑，8月26日，晨宇交了3.5万元，拿到一张《购房团优惠告知》，上头写着“本人于2016年8月26日，自愿加入此优惠购房团活动购置房源，并独享团购优惠3.5万元”，经办人一方盖的是北京房主房地产掮客有限公司合同专用章。“当时去买房的人很多，很多都是销售人员带过去的”，晨宇称，“先交3.5万元（抵7万元）排卡，开盘以后再交15万，当时让我交的时候我没在北京，这两天又说交不了了，开发商正在处置拆迁的事，让我持续等”。

晨宇交这3.5万元当天，该项目标认购解决地点转移到了大兴嘉悦广场6号楼。

另外一位购房者刘茜（化名）则是通过微信朋友圈看到的京韵花圃项目。她联络了销售人员后，来到嘉悦广场6号楼，听完销售人员的介绍后认购一套房子，交了3.5万元排卡后，又交了15万元，与出卖人泰鼎公司签署了《商品房认购书（保证金）》。

该认购书商定，“出卖人许诺该项目于2017年7月1日正式解决网签，在2018年12月31日前房屋正式交付应用，在未正式网签合同前为已认购房号的客户免费改名一次。”出卖人许诺，因出卖人缘由形成该商品房不能够解决产权登记或产生债务债权纠纷的，“由出卖人承当所有经济及法律义务并双倍赔偿认购客户已付房款”。

晨宇未到项目所在地现场检查过，“挺廉价的，他们说得挺好的，认为没问题，就没去看过”。刘茜也没去现场看过，“其实我也不太明白这个项目到底有多真实靠得住，但他们毕竟都到市场上卖房了，还能有假？”

尚有一位购房者陈威（化名）在听了售楼人员的介绍后，亲身赶往位于固安的该项目现场检查，但他发现本地涓滴没有拆迁迹象，村民正常生活，他开始疑惑该项目到底可否按时交房，遂向京华时报记者提供该线索。

调查

称20天认购了300余套

9月10日上午，京华时报记者以购房者身份来到北京大兴嘉悦广场6号楼6层602室，该房间等于刘茜签京韵花圃认购书的地方，门外没有任何招牌，进门以后是一个前台，多名二三十岁的销售人员站在这里。再往里走的一间数十平米的房间内，桌上摆满了楼盘模型，左下角写着“京韵花圃”，多名销售人员正向购房者介绍楼盘。

见记者出去，一位销售人员随即跟上前，问记者来之前有无给他们打电话、是否第一次来。他介绍，“京韵花圃”楼盘位于祖家场村，属固安核心区域，“往北80米就是新中街，是固安县的主要街道，名望特别大，西北角这边是固安第四小学，四小往西200米就是苏宁易购，离固安的核心区也就400米左右”。他称，小区建筑面积约30万平方米，紧邻北京新国际机场。

该销售人员称，京韵花圃是开发商泰鼎公司做的第一个项目，项目所在地如今仍在拆迁，现场只有二三十户住家，其他满是旷地，“公司计划10月份开始作围挡，12月份左右开工，估计2017年开春整体打地基，房子一周建一层，从打地基到建好也就半年，所有的都在运转，2018年末前交房”。

楼盘模型显示，京韵花圃项目共有17栋楼，楼层在11层到28层不等。销售人员介绍，他们在今年8月21日开始卖9号楼，9月3日开盘卖1号楼、5号楼、7号楼，“每平米价钱在1.1万到1.2万之间，基本上都没有超出1.15万的，缘由是如今所有的程序还在计划当中，所以每平比如今的市场价钱低4000元左右”。

该销售人员否定他们是预售，称只是认购。他称，如今1号楼、5号楼、7号楼、9号楼基本均已被认购完，“已经认购了300多套房子，差不多五六千万已经到手了”。

无商品房销售所需五证

记者表示担忧交了钱以后交房有无保证时，销售人员称，“我们都有凭证，你交了钱有收条，我们公司给你盖印，在北京周边你不需求担忧房子建不起来”。

他向记者介绍的认购程序与晨宇、刘茜所说的程序一样，先交3.5万元排卡，算是团购优惠，能抵7万元，房子开盘时再交15万元，“好比一套房子价值100万，3.5万抵7万，首付是剩余93万的30%，在2017年7月份之前把首付（除去15万）补齐，不补齐也能够免费改名一次，你假如把这个名额卖了，每平米高于1.1万元的钱都是你的”。

“价钱是很诱人的，你不买有其别人买”，前述销售人员明确对记者表示，该项目如今没有商品房销售所需五证中的任何证件，“我能够直接告知你没有，目前还正在办，开发公司既然说卖了，他就有信念把这块地拿下来。这么核心的地位，我们能拿到，我们确定是有关系的，即便这房子建不起来了，后期还有政府去接办，这不是一户两户，触及到几百户、几千万资金”。

项目所在地无拆迁迹象

随后，记者来到位于河北固安县城的祖家场村。与前述销售人员描写不一样的是，此处没有任何拆迁迹象，村民仍在正常生活。记者随机访问了多位村民，他们均称，多年前据说过有人要开发，但近几年没动静了。

祖家场村村主任祖东河介绍，该村在2011年前后被列为城中村改造项目，当时政府确定的开发商是孙凤元的吉顺公司，“一共触及127户村民，孙凤元签了89户，后来就没了动静，到目前也没据说什么时候要拆”。

一位房地产开发商向记者介绍，普通情形下，开发商收了项目所在地拆迁户的房产证、签完赔偿协议后，才能够拆迁房子，在项目所在地通水、通电、通路、通讯、通气、平整土地（简称五通一平）以后，拿着拆迁户的房产证及五通一平的测绘证实材料交到本地领土局，领土局再交到领土资源厅，走完招拍挂的流程、交完土地应用权出让金后，领土部门才会给开发商颁布《国有土地应用证》，以后才有也许获得《建设用地规划允许证》《建设工程规划允许证》《建设工程施工允许证》，最后才有也许获得《商品房预售允许证》。

2016年8月17日，廊坊市政府公布的《关于进一步标准廊坊市市区房地产市场次序的公布》也规定，商品房预售必须具有五证。房地产开发企业在未取得《商品房预售允许证》之前，不得公布项目宣传广告，严禁以预售房屋的方法进行非法集资，严禁以认购、预定、排号、发放VIP卡等方法，向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得加入任何展销活动。

9月12日正午，记者致电该项目开发主体祥马公司现任法定代表人沈华昌，对方称，他此前其实不晓得有人在认购京韵花圃的房子，“你给我打电话我才晓得，我们和泰鼎公司没有一分钱的来往。那块地1.96亿元的土地出让金还没交呢，规划允许证都没有下来，怎样也许认购呢？”他称自己没有泰鼎公司的联络方法。

9月12日下午，京华时报记者联络固安县房管局，表达采访意图后，对方让记者联络该局执法一队，但执法一队电话一直无人接听。

纠纷

开发公司内部因股权打官司

在祖家场村口，贴着一张题名时间为今年7月18日的《关于祖家场村城中村改造项目延伸安马上限告诉书》，题名单位为固安县旧城改造工作领导小组办公室，称因该项如今期签约协商工作进展迟缓，耽搁了安马上限，开发主体祥马公司向旧城改造办公室提出请求延伸开发安马上限，经该办公室研究决定，赞成将开发安马上限延伸至2016年12月31日。据此，记者多方了解后得知，该地块如今存在开发主体纠纷。

据祥马公司前法定代表人孙凤元介绍，他此前在北京做房地产开发，2011年前后据说祖家场村项目后联络了本地政府，提交一系列手续后，最后以祥马公司的名义取得开发主体资格。从2011年至2015年初，孙凤元与该项目触及的89户村民签署拆迁协议，“房产证已经收了，每户赔偿20万元，支付了1780万元”。

但到了2015年年初，祥马公司资金链出现问题。当年7月，曾与孙凤元协作过的一位朋友沈华昌找到孙凤元，称能够帮祥马公司融资，孙凤元当时也需求资金，就赞成了，“当时相似于聘请他帮我们融资，融资以后再给他必定的待遇”。祥马公司出具的一份《授权书》显示，该公司授权沈华昌为该公司《京韵花圃》工程筹集资金特命全权代表，由其组建团队筹集资金所有打入该公司账户，利息和费用由该公司承当，题名时间为2015年9月18日。

孙凤元称，沈华昌不久后又找到孙凤元，称自己已找到投资者，对方愿投资1.8亿元，但该投资者只乐意把资金投给沈华昌，所以，须将祥马公司的法人代表资格变更为沈华昌，并将祥马公司90%的股权作典质。孙凤元为尽快持续实行项目，赞成了沈华昌的请求。

2015年10月9日，孙凤元与沈华昌签署的《协议书》显示，孙凤元将祥马公司在祖家场项目所有财产的95%，和祥马公司95%的股权转让给沈华昌，转让费的给付方法是先行支付定金800万元，在祖家场项目落成后一次性支付给甲方。协议商定孙凤元在该协议及股权转让签署后，祥马公司实际经营权由沈华昌及其他股东享有。

孙凤元给记者出具的《协议书》后面还附有一份《说明》，称前述协议书只作为在政府解决祖家场项目手续所用，不作为说明人主张权利的根据。孙凤元称，他和沈华昌是多年的朋友，“协议上写的800万也没给我，当时想着假如他融不到资，还能再变更回来，没想到后来会出问题”。

工商信息显示，2015年10月19日，祥马公司法定代表人由孙凤元变更为沈华昌，股权由孙凤元出资800万元、李杨（祥马公司项目经理）出资200万元变更为沈华昌出资950万元、李杨出资50万元。2015年12月29日，注册资本（金）由1000万元变更为5000万元，李杨出资250万元，沈华昌出资4750万元。

孙凤元称，法人代表及股权变更后，他问沈华昌之前许诺的资金什么时候到账，“沈华昌当时说放款方有问题了，我开始疑惑这是个骗局，就请求沈华昌将股权变更过来，他准许翌日一早到石家庄（楼盘）将股权变更过来”。但尔后，沈华昌就再没出现，电话也不接。

关于孙凤元所称祥马公司的法人代表资格、股权转让缘由等问题，记者再联络沈华昌时，对方又称自己是老板的司机，老板不在，要等老板回来以后跟老板问明白才能够答复，“不晓得老板什么时候回来”。

今年1月28日，石家庄新华区法院受理了孙凤元及李杨告状沈华昌的股权纠纷案，此案于7月6日开庭，至今还没有宣判。

文/摄京华时报暗访报道组