分化难免楼市“金九银十”存变数

在投资渠道匮乏的背景下，大批资金流入房地产市场，热点城市出现价钱与成交量齐涨的现象。业内人士以为，购房者心态的改变或是近期部分城市成交量快速反弹的缘由之一。但“金九银十”可否延续炽热的局势仍有待视察。如今，需陆续落实分类调控思绪，可考虑设置预警机制动态监测市场潜在风险。

　　资金涌向楼市

“如今货币存量较大，M2增速是GDP增速的2倍。”明源地产研究院副院长刘策表示，从构造上讲，因为房地产行业走势较好，所以楼市成了吸纳资金最有用的渠道。

住户住房按揭贷款的需求兴旺，也助推了房地产市场走高。华泰证券首席宏观研究员李超表示，今年人民币新增贷款主要靠房地产和基建需求拉动，住户按揭贷款上半年一直坚持震动下行的态势。估计8月份住户中长久贷款依然不会下降，保持在4700亿元的高位是也许率事件。跟随基数效应逐步弱化，M2将迎来小幅触底反弹。7月份M2接近全年的最低点，8月M2同比增速超出11%的也许性较高。

2016年二季度中外货币政策实施报告中指出，上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月终增速达32.2%，月度增量屡创新高，主如果缘由是上半年商品房销售增速较快，带动个人住房贷款较快增长。上半年，全国商品房销售额累计同比增长42.1%，增速较上年同期大幅提升了32.1个百分点。分机构看，中资中小型银行贷款同比多增较多。

从已公布的银行半年报看，建设银行上半年加大了个人住房贷款投放力度，个人住房贷款318.177亿元，不良贷款率为0.34%。个人住房贷款余额、新增规模均居同业首位。建行董事长王洪章日前在半年报成绩说明会上表示，下半年建行按揭贷全国第一的趋向会连续，除力推住房按揭贷之外，还要推动住房公积金贷款。

“资产荒”也成了当下楼市炽热的缘由之一。刘策表示，存款和国债利率低，甚至没办法跑赢通胀；房地产价钱则在稳步上涨，成为住户财富增值的重要手段之一。所以，住户存款甚至大机构的资金都没有更好的去处。

　　购房者心态奥妙

易居研究院的数据显示，8月市场成交对比7月有所上升，体现购房者入市积极性在提升。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对购房者而言，除过担忧房价上涨之外，也担忧信贷等政策收紧，加速购房节拍是锁定购房本钱、躲避政策调整风险的最好战略。

最近计划购房的小冯对记者表示，很多楼盘还没等考虑好，就已经售罄了。小冯来北京已快四年，一直未将买房列入自己的计划。目击近几个月北京一些楼盘的价钱连续上涨，心里才觉得焦急。“看四周的人都在买房，自己不买，感到踏不上这趟车了。大家都说京沪楼市一直在涨，目前想一想之前自己也许挂念太多，买了应当不会亏。”

此前中国证券报记者在通州采访时也碰到过一些购房者感叹应当早买房。“一年前房价3万多时没有入手，目前眼睁睁看着涨到了5万，越涨越高，对自己而言压力愈来愈大。但目前不买又担忧未来限购更严，想买都买不成了。”一名购房者表示。

无独有偶，在深圳工作的小杜，最近也开始筹钱打算在东莞市松山湖附近购置一套房产。小杜坦言：“我如今的工资确实没办法累赘深圳的房价。很多外地人都在深圳买房，甚至还有香港人来投资。目前只能先买周边城市的房子作为投资，等未来房价涨了再置换深圳的房子。”小杜的同事甚至还计划投资武汉、西安等二线城市的楼市。

易居研究院的报告显示，今年5月至7月份市场交易出现逐月下降态势，但8月开始出现反弹。另外，对比2010年至2015年同期，今年8月份市场成交是最近几年最好的水平。

“因为近期部分二线城市存在政策调整的也许，所以购房者在入市方面依然不敢懒惰。”严跃进以为，从资金上看，尽管挤压资产泡沫是商业银行需配合的内容，但不消除“金九银十”阶段商业银行部分信贷部门会放水，用以抢占优良房贷客户。

从价钱方面看，跟随楼市进入“金九银十”的传统旺季，市场供需两头将连续下行。以北京为例，9月3日在通州、房山和大兴开盘的三个项目，去化率均达到了100%。

但上海华夏地产市场分析师卢文曦表示，此前销售是以透支后续购置力为价值的，特别是上海，旺季不淡，所以“金九成色”缺乏的也许性较大。华夏地产研究报告指出，9月慢慢进入传统的成交旺季，也是近几年政策公布的窗口期，鉴于如今市场的不确定性，近期部分房企纷纷加速了项目入市节拍。近六周华夏地产监测的19个城市推售总套数均超出1万套，8月最后一周达到1.5万套。但推盘认购率有所动摇，后市或面对前期成交透支所带来的销售压力。

　　增强预期管理

跟随一线城市和热点二线城市调控政策出台预期强烈，更多地区的楼市也也许传递出资源稀缺的信号。东兴证券分析师郑闵钢表示，这或令政策意图打折扣，不能够达到平抑地价和房价的目标。如今市场与政策博弈的力度正在陆续增强。

中国指数研究院报告表示，展望未来，在热点城市楼市连续高烧的情形下，房地产调控力度将进一步加大。同时，跟随市场传导效应陆续呈现，未来或有更多城市参加政策收紧行列。

在此背景下，部分购房者也许加速购房，以躲避后续政策收紧风险。换言之，在政策没有真正落地时，各类惊恐性购房的做法难以防止，反而会使部分城市成交量上升。

刘策表示，有些城市甚至越是出台有关调控政策，房价越是上涨，打乱了市场的本身节拍。

业内人士以为，房价调控和房价上涨是两个现象。假如没有调控，有也许房价涨幅会更大。一些大城市房价上涨压力比较大，调控效应也许会被减弱；有些城市通过调控后，会有所降平和标准。在必定水平上来讲，调控依然是有成效的。

住建部在贯彻《法治政府建设实行纲领(2015-2020年)》实行方案中表示，将完善房地产宏观调控。依据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。坚持增强政府调控和施展市场用处相增进，使房地产业与经济社会发展和大众栖身需求相顺应。

“有关部门不该出台助涨房价的办法，不然会加大投契性需求。”刘策以为。

严跃进表示，后续有关部门可考虑树立一个预警机制，猜测接下来房价的上涨趋向，对此有所打算。如今，大部分地区是房价上涨过快过猛后才出手调控，依然比较滞后。应动态监测市场潜在风险，起码提早四个月至六个月来进行预判管控。