高价地的传导链条：房价、调控与解套悖论

今年以来如“雨后春笋”般出现的高价地，正在以其独特的逻辑，影响着政策走势和市场前景。

华夏地产统计显示，今年9月1-8日，全国共出现十宗高溢价地块。其中，上海出让的四宗地块，溢价率均在240%以上；东莞市茶山镇地块，溢价率达506%，单价12119元/平方米；郑州一宗土地，溢价率也达434%之高。

当市场对高价地已经麻痹之时，其影响正在陆续呈现。一方面，其对房价预期的抬升，使多地出现涨价潮，并进一步刺激企业出手拿地；另外一方面，政策面已有收紧迹象，愈来愈多的银行开始警示风险。

虽然房企的资金情况依然处于富余状态，但有分析人士以为，“狂欢”已难连续，在各项因素的综协用处下，高价地给企业带来的压力将逐步呈现。

　　传导房价

依照传统经济学理论，高价地未必会带来高价房，决定房价的因素是市场供需关系。但在大大部分情形下，高价地依然会通过其独特的逻辑，对房价产生正向影响。

历史上的高价地项目，大多以豪宅方式供给到市场中，其价钱常常成为区域标杆。如北京的“广渠路15号地”、“万柳地块”、“农展馆地”等，均在产品设计上力图高端，且项目出现的高调水平，不亚于高价地诞生之时。

从房地产企业的角度来看，有两点逻辑。

其一，从本钱考虑，当土地价钱达到必定水平常，其产品售价必须完成相同的增幅，才能够取得足够利润率。这就请求大部分高价地项目做成高捧住宅方式，完成溢价。

其二，从企业战略角度，高价地的身份常常意味着，其产品应具有相同的影响力。所以企业偏向于将高价地项目打形成标杆，“豪宅化”和高房价就不可防止。

依照正常房地产开发周期，高价地项目多在1-2年后，以高捧住宅的方式供给到市场。从实际情形看，政策等因素的变化，有也许加快或延缓供给节拍，但大大部分企业其实不偏向于对这些项目标品质和价钱做出调整，以迎合市场需求。

短时间来看，高溢价土地的出现常常会对心理预期带来影响，进而影响房价。最罕见的情形是，土地成交后，其周边二手房价钱出现跳涨，且反响快速。

据中国指数研究院统计，2016年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价钱为12270元/平方米，环比上涨2.17%，涨幅较上月扩展0.54%，且已连续上涨16个月。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，就如今市场而言，不管地价还是房价的上涨，都不能够疏忽“资产荒”的大背景。且房价和地价的上涨相互刺激，从而加重了动摇幅度。除非实体经济出现好转、资产荒局势改良，不然难以从根本上转变这类局势。

　　调控端倪与风险

土地频仍以高溢价成交体现出房企的资金情况很是富余，但跟随政策层面收紧的端倪出现，这类“狂欢”恐不会久长。

回想历史，高价地常常是激发政策的重要导火索。2010年3月，全国“两会”刚结束，北京楼市就出现“一天三地王”的“奇观”。一个月后，调控楼市的“国十条”就重磅出台。北京也于当年4月底出台全国首个“限购令”。

从如今的市场来看，流动性收紧的端倪仿佛已经出现。央行统计显示，7月人民币贷款增加4636亿元，同比少增1.01万亿元。亚豪机构市场研究总监郭毅以为，7月的新增信贷规模削减，正传递出流动性收紧的信号，也许对需求端产生影响。

莫尼塔（上海）信息询问有限公司以为，7月份银行新增贷款几乎所有来自住户新增中长久贷款，能够看到信贷驱动的楼市风险进一步加重。该机构表示，工行、建行在部分热点城市开始收紧外来人口购房按揭贷款，信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。

上述机构还指出，跟随热点城市高价地频出，土地交易中银行无穷配资带来的高杠杆风险已激发监管层关注，信贷政策收紧将是大势所趋，初步估量在四季度实行。届时，市场将降温，触发拐点。

与此同时，虽然每个企业都宣称拿地是“谨严”、“风险可控”的，但高价地扎堆出现，必将会带来往交往化压力。

有分析指出，许多企业信仰“解套论”，在过去几年市场下行、房价陆续上涨的大背景下，以往许多高价地项目，都跟随时间的推移而“解套”。但实际上，许多未能踏准节拍的地块，仍在相当长的时间内给企业带来了资金压力，并拖累企业扩大速度。且跟随供需关系完全改良、房地产业红利的逐步消失，这些高价地的前景其实不晴明。