景和山庄月涨六千三“济南版”调控政策会出吗

“真是没想到，也就一个月，（景和山庄）直接涨了6000多块钱。8月初还9700元一平方米，到了下旬直接变为1万6了。而年初的均价还在7700元一平方米，真是涨疯了！”3日，济南（楼盘）市民方毅向经济导报记者埋怨道，“买套房子，一个月的时间就要多花60多万。”

“真的该出政策了，泡沫太大，今后一旦泡沫决裂也许出现较大问题。”3日下午，济南一家本土房地产开发公司的项目部经理冯泽瑞，接纳经济导报记者采访时表示，“在无本质性利好的情形下忽然上涨太多，其实就是炒概念，透支将来上涨的空间。”

另外，经济导报记者在调查中了解到，不管政府还是开发商，都不希望房价出现暴涨狂跌。假如将来几个月房价持续无序上涨，同时成交量也连续缩小，那么不消除“济南版”限购政策出台的也许。

　　跳涨的房价

“景和山庄最后典藏绝版户型暂定于9月3日上午9点正式进行选房。如今项目周边各项利好陆续……本次房源均价区暂定15000元/平方米—16000元/平方米，面积分别为106平方米、125平方米和131平方米……”不久前，方毅收到了开发商发送的一条信息。

3日一早，为了能抢到一个比较靠前的次序，经济导报记者追随方毅，不到8点半就到了售楼处。但是，一到现场就傻眼了：这里已排起长长的队伍，很多列队者在议论着房价上涨的话题。

销售参谋向列队的购房者解释称，该楼盘就在万达文化体育旅游城对面，并且处于CBD宜居区域核心肠位，还能提供优胜的山景高舒过度生活体验，所以这个价位其实不是很高。

但在方毅看来，尽管该楼盘的风景不错，但不值这个价钱，最后他放弃了购置：“太猖狂了，没有缘由的上涨。和年初相好比果只提升一两千元还是能够接纳的，但这降价幅度也太大了，难以接纳。”

经济导报记者查询后发现，该楼盘在去年9月份时售价仅为7300元/平方米；今年1月份为7700元/平方米，3月份降价到8800元/平方米，7月份降价到9500元/平方米，8月初为9700元/平方米，8月中旬降价到1.1万元/平方米。使人意想不到的是，到了8月底，已降价到1.6万元/平方米。在短短一个月内上涨了6300元/平方米，环比上涨近65%。

而这并不是个例。工业北路上的祥泰城，2014年7月份的均价为7300元/平方米，在去年4月份曾下调至6300元/平方米，随后调高至6900元/平方米，这个价钱一直保持到今年5月份。

今年6月，祥泰城降价至8300元/平方米，8月初报价9500元/平方米，8月中旬报价1.1万元/平方米，到8月底报价1.4万元/平方米。一个月内上涨了4500元/平方米，环比上涨了47.37%。

相同的情形也出目前万科幸福里。该楼盘2014年开盘价为6200元/平方米，随后上调至6300元/平方米并一直保持到今年5月份。6月份，该楼盘上调至8400元/平方米，7月份达9700元/平方米，8月底已涨至1.15万元/平方米。

　　透支将来

“目前的上涨是一种非理性的涨价。”冯泽瑞以为。

正如冯泽瑞所说，经济导报记者在采访中了解到，在6月底帝华地产将唐冶片区一块土地拿到手后，其楼面地价冲破7000元/平方米，周边的房价立刻从5000元/平方米炒到了1万元/平方米；

8月初万科拿下了张马屯地块，楼面地价为9613元/平方米，随后工业北路的房价立刻从8000元/平方米炒到了1.3万元/平方米；

8月26日，万达投资630亿元兴修文化体育旅游城的消息甫一传出，周边一楼盘售价立刻调高至1.6万元/平方米；

9月2日，马云的菜鸟物流园落户济南炼油厂附近的消息一出，附近的楼盘立刻从年初一直保持到目前的8000元/平方米，涨到了1.4万元/平方米……

在冯泽瑞看来，唐冶片区的楼面地价冲破7000元/平方米只是个例。

他告知经济导报记者，济南CBD的土地出让，楼面地价大多在6000元/平方米左右，奥体CBD的楼面地价也在6000元/平方米。

“问题不是唐冶片区值这个钱，而是缘由是那个地块容积率仅为1.4，这个容积率说明其产品是别墅或洋房。简单而言，低容积率的地块在开发商眼中属于可遇而不可求。”冯泽瑞说。

经济导报记者统计发现，最近3年济南总共出让了300多块土地，容积率等于或许低于1.4的只有12块。今年上半年，除过西岳片区的几块土地，容积率等于小于1.4的只有唐冶这一块。

在冯泽瑞看来，万达投建文化体育旅游城的消息，让周边开发商借机又炒作了一把。“可是目前炒作的只是对将来的一个预期，炒作过度就是透支将来的价钱。”

他以为，“有些楼盘不值这个钱，你目前在高价位买这个房子，过几年后能涨吗？其实就是开发商‘压榨’了购房者的升值空间。”

　　将来要算作交量

诸大部分据表示，全国楼市整体持续升温，并没出现显著降温，特别一些二线城市楼市火爆，房价大涨的城市数目增多。但高烧事后，在政策打压之下，已经有多个二线城市的楼市开始降温。

8月31日，厦门（楼盘）和武汉（楼盘）两个二线城市前后表示将实行限购政策。加上先行一步的苏州（楼盘）和南京（楼盘），如今已有4个城市启动楼市调控新政。那么，济南会出台调控政策吗？

“假如再往后的几个月，房价持续这样猖狂的话，济南也许会出台政策。”冯泽瑞表示。

“实际上，不顾是政府还是开发商，都不希望楼市出现暴涨的局势。”山东华夏投资参谋部总监薄夫利对经济导报记者表示，“房价暴涨一方面透支了将来的上涨空间，另外一方面也让很多刚需和改良性住房的潜在买家放弃了购房举动。”

“金九银十是个淡季，所以济南的房价确定还要涨，但涨多少就不怎样好说了。并且，全部9月份将有20多个新盘开盘，成交量也不会低。”冯泽瑞分析说。

“将来要算作交量的走势。假如成交量和价钱同时上涨，那么就要引发留意了；假如成交量连续缩小，那就是表示暴涨要结束。”薄夫利以为。

冯泽瑞也以为，“将来几个月假如量价齐升，那么济南出台调控政策的也许性就越大。假如成交量连续缩小，出台调控政策的时间也许就会迁延，甚至不出台。”

　　尽早掌握楼市周期

实际上，此前南京、苏州前后出台调控新政后，易居研究院智库中心研究总监严跃进就曾估计，将来有十来个其他城市或模拟南京和苏州的政策，其中就包含已经出台的厦门和武汉和还没有出台的包含济南在内的部分城市。

在严跃进看来，如今房价涨势从一线城市向二线城市舒展，跟随二线城市房价陆续上涨，地方政府均有压力，所以这些房价上涨幅度过快的城市，都也许出现相应的调控办法。“此类城市，后续房价上涨压力较大，极也许通过收紧外地人限购政策、收紧二套房购房政策、提升银行信贷利率、对城市中部分区域进行单独调控等方法，打出政策组合拳。”

经济导报记者留意到，济南与再次启动限购的4个城市类似，也是二线城市，也出现了房价暴涨的情形。而从这4个城市来看，苏州的限购政策严厉来讲是部分限购，主要针对非本市户籍家庭；南京从土地拍卖方面进行调控——土地拍卖竞价达到一定比例时，政府将对该地块所建商品住房的预售要求进行调整；厦门、武汉的限购则对当地首套自住和改良型需求进行保护。

华夏地产首席分析师张大伟以为，在全国楼市分化的情形下，将来调控政策将更倾向“托底盖帽”，估计后续还会有更多城市跟进这一轮调控，包含杭州（楼盘）、天津（楼盘）等近期楼市走势微弱的城市。

同策询问研究总监张雄伟在接纳经济导报记者采访时表示，从政策面走素来看，三季度房价上涨幅度超出10%的热点城市的楼市调控，已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”甚至“限购”是也许率事件。

“上一轮楼市热潮出目前2013年，依据房地产市场3年周期性变化，今年一定有新一轮热潮。若能尽早掌握好这一规律，信任调控手段将更及时、有用。”张雄伟说。