“商改住”新政助开发商去库存

去库存是如今房地产市场调控的主要任务，而商业地产等非住宅去库存形势比住宅更为严格。对此，福建、四川（楼盘）、昆明（楼盘）等地出台“商改住”政策。有关专家和业内人士建议，各地可通过供地、规划控制增量，赞同待开发用地、已建商业用房应用性质变更等方法，推动商业地产去库存。

商业地产形势更严格

去年以来，我国百货业态出现集中关店潮，百盛、天虹、王府井(600859,股吧)、万达等著名百货公司封闭部分门店。另外一零售主力业态“大卖场”也堕入成绩下滑窘境，大润发超市初次停止增长，永辉超市(601933,股吧)成绩也出现小幅下滑，其他一些卖场缘由是成绩欠安，纷纷放缓甚至暂停开店筹划。

业界体现，目前各地去库存主要关注住宅，商业地产还未引发足够珍视，但实际上商业地产去库存形势更加严格。“商业地产去库存的压力比住宅地产还要大。”商务部市场运转专家、中国商业地产联盟秘书长王永平说。

国家统计局数据显示，截至7月终，全国商品房待售面积71382万平方米。与6月终对比，住宅待售面积削减415万平方米，但同时，办公楼待售面积增加26万平方米，商业营业用房待售面积增加196万平方米。业界人士以为，商业地产去库存形势比住宅更加严格。

“商改住”追求“前途”

王永平说，如今，商业地产行业出现整体性困难，问题既来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供给量过大等，也有电商冲击、经济下行等外部因素。

业内人士以为，“商改住”有希望加快商业地产去库存。首先，有助于减缓商业地产积存，有益于盘活城市资源；其次，商业项目改成住宅产品后，产权有希望从本来的40年变为70年，这能够加强开发商和投资者的信念。

住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌说，如今去库存出现“三大”特点：库存大、分化大、难度大。政府的义务是真正管控好土地供给量，依据市场需求，该扩展的扩展，该削减的削减，“有保有压”。

关于商业地产去库存，有关专家和业内人士建议：

一是优化供给构造，通过供地、规划等途径控制增量。依照“一市一策”、“一县一策”的原则，因地制宜制定商业地产去库存办法。关于库存量大的三四线城市，要暂停商业用地出让。而在供需紧张的一二线城市，恰当加大土地供给，避免价钱上涨过快。

二是参考福建、四川、昆明等地的做法，赞同待开发用地、已建商业用房应用性质变更。

三是下降房企资金压力。业界希望减免非住宅房产税，撤消企业所得税及土地增值税预征，下降“营改增”增值税税率，明确利用地下基础设施构成的有产权可售车库、无产权可售车库均能作为公共配套设施在企业所得税前扣除等。

（经参）