博鳌特写|丁力业：印力与商业地产的好机会

受益于对市场环境变化的灵敏嗅觉，作为专注于做购物中心的商业地产运营商，印力也迎来成绩上的丰产时刻。

2016博鳌房地产论坛·特写 近期万科收购印力集团的新闻引发刷屏效应，虽然身处言论中心，丁力业在近期接纳拜访时仍展现了一向的温和，并表达了对商业地产生意的乐观。

“印力是专业做商业地产的，当下关于商业地产而言是一个特别好的机遇。”8月上旬，在2016博鳌（楼盘）房地产论坛直播间，印力集团董事长、首席实施官丁力业如是对在场媒体描写行业前景。

在丁力业看来，上半年房地产行业风云突变，市场显著出现了两极分化现象，激发开发商加大对一二线住宅物业的布局。

他不忘玩笑称：“之前住宅行情不怎样好时，许多开发商都想转型做商业。目前住宅好做，他们都不想碰商业了，这对印力是个机遇。”

商业美妙年代

关于上半年的宏观经济形势，丁力业归结综合了两个特色：消费增长，利率下滑。并且这类迹象从两年前就出现了，特别是今年，商业地产真的碰到了相比较较好的发展形势。

丁力业介绍称，首先在消费方面，得益于住户收入提高，国内消费特别是来自中产阶层的消费开始微弱增长，关于实体零售业带来了相比较有益的发展环境。

据统计局发布，2016年上半年全国住户人都可安排收入1.19万元，扣除价钱因素，实际增长6.5%，接近上半年6.7%的经济增速；而7月份，社会消费品零售总额同比名义增长10.2%，扣除价钱因素后，实际增长9.8%。

随后，他将话题引至如今国内的利率水平，直言如今的利率出现必定水平下滑，致使企业融资本钱连续降低，市场坚持合理富余的流动性。实际上，此前经济学者已指出，虽然中国还没有进入名义负利率阶段，但实际利率自2015年11月就已经降至0以下。

受益于对市场环境变化的灵敏嗅觉，作为专注于做购物中心的商业地产运营商，印力也迎来成绩上的丰产时刻。概念地产新媒体了解到，截至2015年末，印力持有管理项目达34个，且自营商场全年销售额同比增长16%。

好风依仗力，进入2016年的印力加速了布局节拍，先是3月份完成西安（楼盘）怡丰城股权交易，6月上旬正式从资管公司凯雷手中回购苏州（楼盘）印象城、杭州（楼盘）古墩印象城购物中心项目股份，并于7月宣告与绿城缔结战略协作关系。

印力旗下物业绝大大部分均地处一二线或省会城市，本钱价缺乏1万元/平方米，资产价钱被外界解读为有显著的价值优势。

关于印力的发展形式，丁力业解读称，公司关于投入、风险及报答等因素都进行综合考虑，其实不会一味寻求轻资产型输出，或许专一靠公司投入运营项目，“两条腿走路是很好的方法。印力不会忘了自行开发经营，同时也给第三方进行服务输出。”

可是他也强调，国内城市分化的情形下，印力甄选商业项目时确定会更为谨严。公司内部有专业的评价系统，若评价某些城市存在饱和的问题，就不会考虑落地项目。

金融最好载体

商业地产关于现金流有着高度依附，最近几年来国内创新金融工具的出现，开始加重运营商对“轻资产”的渴求。丁力业也对概念地产新媒体表示，商业地产具有金融属性，它甚至是金融产品最好的载体。

从西方发展史看，美国被视为房地产金融市场最发达的国家，金融创新工具为不一样时代的发展起到了重要的支持用处。与美国对比，中国房地产市场处于发展中阶段，但一批企业已纷纷启动轻资产摸索。

其中，印力是资本运作的代表之一。据丁力业介绍，印力曾商量过引入金融机构的多种方法，包含传统的信任、股权协作、私募基金等，公司和包含凯德、西蒙、黑石等机构也有优越的协作历史及背景。

他进而指出，在资本化运作中，报答率是金融机构首要考虑的问题，这倒逼运营商在经营层面作出优化、提高。

据其透露，印力树立了一套严厉的投资模型，主要通过现金流量法来评价商业地产的投入、产出、报答、风险等因素，并满足国际资本的请求。数据显示，过去六年，该公司利润复合年增长率达34%。

虽然资本运作已取得必定成效，但在丁力业看来，与现有的ABS、信任等金融工具对比，REITs对商业地产的帮助也许是最大的。

他表示，自2009年中国政府对外宣告试点不动产证券化，公司便对有关政策坚持亲密关注。“缘由是REITs之所以在美国、新加坡、香港等地取得成功，是得益于政府给不动产证券化提供税负优惠。假如中国在这方面下决心推动，信任对商业地产是正能量的。”

“假如没有REITs，中国许多发展商得一直持有（商业地产），很难做大做强。”丁力业直言，在国内开发运营一个项目需投入几十亿，每年报答率达到6%-8%已属抢先水平。但即使按报答率8%计算，项目盈利也许也得等上12年。