万科落败“全国地王”一封标书下的深圳另类土地争夺战

开发商们对于这类项目的追逐从来没有停止过，这次新国际会展中心的争夺就是很好的一个例子，更早之前，还有深圳（楼盘）湾“春茧”、前海企业公馆、万科云城等案例。

观点地产网 在公共类项目的招投标上，看起来并不奉行“资本为王”的道理。

8月29日上午，深圳新会展中心（一期）配套商业用地火速揭标。这场“腕儿”级别的竞争中，出价362亿的万科输给了出价310亿的招商华侨城联合体。

有人欢喜有人愁，362亿的真金白银没能买来深圳市政府的垂青，万科难免失意，仿佛又回到了八年前深圳湾大运会“春茧”项目招投标时。

在深圳的城市建设历史上，有不少类似于新国际会展中心这样的公共建筑BOT模式（Build-Operate-Transfer 建设-经营-转让）项目。该类项目往往要求企业在竞得公共建筑项目周边配套用地的同时，需要承担公共建筑的代建及经营等责任，同时对于企业会有较强的持有性要求。

难度高、投入大、周期长，是这类项目区别于正常的市场化项目最突出的特点。

但是，开发商们对于这类项目的追逐从来没有停止过，这次新国际会展中心的争夺就是很好的一个例子，更早之前，还有深圳湾“春茧”、前海企业公馆、万科云城等案例。

这类项目是否真的有利可图？答案是肯定的，只不过是赚多还是赚少的问题，企业肯定是算得过来的。

万科落败新会展中心

8月29日上午，深圳新会展中心（一期）配套商业用地招标结果揭晓，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元成功夺标，刷新全国总价地王纪录。

本次标的包含新会展中心（一期）周边11宗商业地块以及深圳新国际会展中心建设运营权。

按招标文件的要求，出让的11宗商业用地为深圳新国际会展中心配套地块，合计占地52.82万平方米，计容建筑面积154.33万平方米。

地块虽大，但是要求颇多，且持有性比重较大。文件显示，该批地块中的商业配套部分核心物业包括公寓、商业、办公、酒店等不同职能。其中，公寓面积69.70万平方米（其中10万平方米政府回购作人才公寓）、商业面积37.21万平方米（包含地下，22年内不可转让）、办公面积26.16万平方米、酒店面积25.00万平方米（共4间酒店，限整体转让）。

这部分只是竞得者持有产权的部分，另外，竞得后企业还需要承建深圳新国际会展中心（一期），产权归属于政府。该部分总占地面积为125.53万平方米，计容建筑面积91万平方米。

参与此次竞标的除了万科和招商华侨城联合体，还有保利、华润两位“大咖”，另外中信也曾出现在邀请竞标的名单上，这几家大腕级别的企业摆在一起，已经说明了这个项目的地位。

据深圳资深地产评论人王世泰介绍，深圳新国际会展中心从深圳城市层面来说，具有极大的战略性意义，可以说是深圳西拓战略上的代表性项目，代表了深圳的西部形象，也是西部重要的产业带动点，无论是政府还是市民，对项目都十分关心。

就这个层面而言，任何企业拿下这个项目都能有效的塑造企业的影响力和品牌形象，形成“标杆效应”。然而，品牌力的塑造只是其次，企业参与这次投标真正的目光是放在了这批配套的商业用地上。

众所周知，深圳早已进入了“无地可出”的境地，大部分建设用地需要依靠城市更新来完成，商品房用地供应微乎其微。深圳西部核心地段一下子出让53万平方米地块，着实很难不让人垂涎，尽管这是个带着“刺”的香饽饽。

“价高者得”的规律并没有在这一场竞赛中呈现，深圳市政府在多方考量之后选择了将项目交给招商蛇口和华侨城——这两家纯本土央企无疑是这批企业里与深圳城市血缘最亲近的两个。

一位不愿意透露姓名的业内人士向观点地产新媒体介绍，招商华侨城联合体之所以能拿到标的，主要有两个方面的原因。

“第一，深圳西部沿海湾片区是招商蛇口和华侨城的"势力范围"，两家在该片区扎根已久，且出于有区域性的战略规划考虑，地方政府对其保有更多的信任；第二，相比起来，招商蛇口和华侨城在土地开发和园区运营方面有着更多的经验和实力，对将来的项目运营能力更有保障。”

房企为何热衷公建BOT？

万科的落败似乎并不意外，八年前郁亮也曾因类似项目而“失意”过一次。

2008年，深圳湾大运会“春茧”项目启动招标，被认为最有机会中标的万科选择了放弃投标，项目落入华润手中。

这个项目在日后很长的一段时间里成为华润在深圳的重要供应力量，并一度挤下万科登顶深圳楼市排行榜。在华润的经营下，这个体育馆短短不到一年的时间内就实现了盈利，打破了行业亏本的局面。

“从结果上来看，华润很成功，现在项目已经成为国内标杆性的案例，很多地方上的前来参观学习。”相关人士介绍到。

错失“春茧”也成为郁亮制定“城市配套服务商”战略时一次实战教训，“我们狭隘地理解了专业化，当时认为自己在体育地产上不够专业”。

在经过反思和调整后，万科开始积极参与深圳的城市公共项目建设，先后获得前海企业公馆、万科云城等BOT项目。

除了以上几家企业之外，包括一些港资企业如周大福、新世界，还有国企深圳地铁、中铁建等都在深圳有过类似的公共建筑BOT开发经验。

相比起其他城市，深圳的公共建筑BOT项目似乎更多，尤以前海片区为众，在经过十来年的试炼之后，深圳的BOT模式也趋于成熟，这一切与深圳本身土地资源稀缺不无关系。

如果说土拍是土地市场的A面，那么招投标就可以说是土地市场的A+面，标书大战看起来也是更高层次的竞争。

公开市场上，房企拼的是资金、胆量，而招标市场，则更看重本事和实力。“政府会进行综合评标、综合衡量。”王世泰介绍到。

政府所主导的招投标土地出让项目往往与公共建筑相挂钩，在出让条件上会比较严格。

以新会展中心为例，政府会要求企业代建公共建筑，同时配备部分可销售物业予以企业，以保证将来开发的资金。但是，对于配套出让的地块往往会有持有要求等限制。

相关业内人士介绍，有这些限制其实很正常，对于政府来说，企业的前期持有利于项目打好基础，能够保证项目将来运营的稳定。

但是销售回款是市场化房企的首要追求，持有型物业并非大多数房企的心头所好。该人士继而表示，持有型的物业在市场上的回报率都比较低，且回报周期较长，如果是酒店可能要十几二十年，购物中心一般十年左右，一般短时间内没法算出利润可达多少，但长期来看“企业肯定是算得过来的”。

王世泰保持与上述人士一致看法，他认为：“钱是一定要赚的，赚多赚少可以度量，与政府对话的话语权很重要。”

在他看来，企业不会亏本来项目，做这一类项目更多的是考虑到争取与政府之间对话的话语权因素，企业在日后的发展中还需要和地方政府保持长期良好关系。

另外，上述不愿具姓名的人士还给观点地产新媒体透露了一个关键信息：“如果后期真的算不过来，还有可以进行调规之类的举措，只要销售物业算得过来就行。”

同时他认为，企业之所以热衷公共建筑投标这件事情，一方面在于与政府打好关系，另一方面，“有可能政府会在别的地方予以补偿，企业可以和政府可以争取一些别的（补偿）。”