北京楼市供地荒侧影：开发商的焦灼与出路

亚豪市场总监郭毅以为，在宅地供应极端缺乏的情形，将使得来年能够入市的纯新盘寥寥可数。除此以外，近期针对商住管理的传言复兴，虽然还没有有明确的细则出台，然而将来一段时间内针对未开工项目的规划审批将更加严厉，这也直接影响到来年商住项目的供应量。遭到这两方面的影响，来年住宅市场也将面临更加严格的“供应荒”。

旭辉集团北京（楼盘）区域事业部2016年中期全员沟通会上，旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏发表了主题为“保卫理想”的演讲。在这篇演讲中，孔鹏说起，“今年上半年，上海（楼盘）也许120亿，苏州（楼盘）90亿左右，我们（指旭辉集团北京区域事业部）也许85亿，难就难在我们上半年没有供货。旭北在迅速成长，在冲百亿的路上，目前土地稀缺，取得土地很难，大家也许都很担忧这个问题。”

这是北京房企的缩影，也是北京房企广泛面临的情形。21世纪经济报道记者了解到，今年上半年，北京万科只拿了一块地；北京龙湖拿了两块地。在资金富余的市场背景下，拿地成为北京房企第一困难。

　供地荒

在北京内部召开的商住楼严控的研究会上，关于土地供应，唯逐个部分亮相。据有关人士透露，北京市关于土地供应的立场是，“能够加大供应，但要严控地王。”

该人士透露，严控地王是缘由是如今北京房价太高，而土地供应量少是缘由是北京正处在疏解人口的背景下。

亚豪机构统计显示，今年前8个月，北京公布土地市场完成宅地出让仅7宗，其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米。

今年4月12日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2016年度国有建设用地供应筹划》。今年北京全市国有建设用地筹划供应总量4100公顷，对比2015年4600公顷的数目，削减了500公顷。虽然建设用地供应总量有所削减，但住宅用地仍安排1200公顷，与2015年筹划量持平。

虽然北京市并没有明确严控供应，但土地供应“瘦身”却是不言而喻的。

依据供应筹划发布的指标，2016年全市国有建设用地筹划供应总量4100公顷，其中新增建设用地控制在1850公顷之内，鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

北京市领土局对外的亮相是，今年北京市将严控新增建设用地，各区落实年度减量目的，明确新增建设用地供应对应减量腾退用地实行方案，拆多供少，慢慢“瘦身”。

“瘦身”正真实体目前公布土地市场上。

华夏地产研究中心统计数据显示：过去几年，北京供应的商品房住宅土地稀缺。从2013年到2015年间，北京土地市场供应的住宅类用地地块为113宗，共计建筑面积为2046万平米。剔除地块中包括的其他属性地块，只有1350万平米为住宅，这其中有800万平米左右是自住房及各类保证房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。依照如今市场供应比例计算，大部分将建设成为中高端物业，以取得市场溢价。

更为严格的是今年前8个月，北京公布土地市场完成宅地出让仅7宗，其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米。

亚豪市场总监郭毅以为，在宅地供应极端缺乏的情形，将使得来年能够入市的纯新盘寥寥可数。除此以外，近期针对商住管理的传言复兴，虽然还没有有明确的细则出台，然而将来一段时间内针对未开工项目的规划审批将更加严厉，这也直接影响到来年商住项目的供应量。遭到这两方面的影响，来年住宅市场也将面临更加严格的“供应荒”。

如今的市场库存也缺乏。华夏地产研究中心统计显示：截止到今年8月15日，北京市官方发布的可售住宅是58374套。依照二季度纯商品房住宅1.4万套计算，大约去化周期是12个月。而这些库存也要分类来看，真实的库存量处于很低的水平。2014年以来，北京库存一直处于供不该求的状态。最高点是9.2万套。

链家地产也提供了二手房层面的供应情形。8月第三周新增客源/新增房源为5.48，意味着每1套新增供应对应5.48个新增需求，供需抵触较紧张，在这类市场下卖方占领绝对话语权，在基于市场推断进行调价时，涨价业主的占比高达75.5%，且这一指标呈连续上升趋向，可见卖方的强势身份在进一步加强。

开发商忧?与期待

很多北京区域房企正在面临“断顿”问题。

“之前还有土地储备的临时还不会见临断顿问题，没有的确定有问题。包括商改住占库比例大的都出现断顿问题。”京投银泰(600683,股吧)集团总裁高一轩建议，政府应尽快加大供地以稳固预期，同时采用有用手段控制地王。

他以为，供地的稀缺会影响市场预期。北京的房价还会更高。

开发商希望政府加大供应，但北京市正面临疏解人口的重要任务。明显，两者之间有所抵触。依照北京市全部人口红线，到2020年全市常住人口要小于2300万，其中城六区常住人口在2014年基础上每年下降2-3个百分点，争取到2020年下降15个百分点左右。

高一轩坦承，今年截至到如今，京投银泰还还没有拿地。开发商如今最忧?的问题是拿地难。房企的处理方案是“期待”。

孔鹏用一种鼓励的方法试图鼓舞他的北京团队。“房地产这个行业的需求是什么呢？城市化加改良。城市化率包括大中城市的改良需求还是很兴旺的，所以我们面临着10年的高位平台期，这一点无须置疑。我们旭北（旭辉团体北京公司）在迅速成长，我们很多曾经服务过的企业，协作过的同伴都转行了、消失了、不在了。为何？在行业的高位平台期，任何行业都面临着集中度的提高。行业的集中很残暴，就是大鱼吃小鱼，就是优良企业吞并落伍企业。大家都晓得房地产行业的市场规模不会再增长了，很多专家都说十三万亿十四万亿是顶，2013年是顶，2016年也不见得会超出这个顶。当行业规模见顶的时候我们怎样办？只有一条路：那就是成为行业的大鱼，成为行业的领导者和领军者。”

几乎一切有志于在北京发展的房企都将眼光转向存量市场，通过收购的方法扩展市场容量。北京万科内部启动的是“曼哈顿筹划”。所谓曼哈顿筹划也就是收购城市核心区项目，以相比较低价获得相比较稀缺地段的存量物业，进行改造从而获得溢价。

另外，很多房企还将眼光转向环北京区域。

孔鹏以为，“跟随非首都功能的外移，跟随构造的调整，大败京区域市场会有2000亿市场转移到周边，移到河北。另外，最近建设部重新更改了土地指标，评价了耕地，说上海北京不需求那么多的耕地，所以会释放出来一些土地，释放出来的土地相当于我们北京城六环之内的一个面积。将来开发商面临的是什么？双中心一环，重新估值的土地还有释放出来的指标。”

孔鹏对他的员工鼓励称，“假如我们够优良，我们还会见临地荒吗？”