5月楼市销售增速下滑广州一枝独秀连创天量

进入“红五月”，楼市基本延续了三四月的火热态势，不过成交环比略有下滑。

国家统计局13日公布的数据显示，1-5月份，商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，增速比1-4月份回落3.3个百分点。商品房销售额36775亿元，增长50.7%，增速回落5.2个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，商品房销售数据的累计增幅有所收窄，和5月份二线城市开始降温有关系。前4月比较火爆的杭州（楼盘）、苏州（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）、天津（楼盘）等城市基本上都呈现出市场交易下跌的现象，这和此前三四月需求提前释放等因素有关系。

中原地产首席市场分析师张大伟说，5月，各地新房及二手房成交量进一步环比回落，中原地产统计的40个重点城市商品住宅成交面积环比下降11%，但与去年同期相比仍有一定增长，重点城市新房及二手房成交量同比增幅分别为17%和14%。

该数据之所以没有大跌，在于成都等城市的市场交易开始上升，这对于整个房地产市场的交易热度维护依然有积极作用。此外，一线城市的广州（楼盘）也保持十分火热的势头。

根据阳光家缘的统计数据，截至5月31日，广州全市一手住宅网签量达到12715套，不仅是史上最红5月，而且还刷新了限购之后广州单月的成交量纪录，仅次于2010年10月广州楼市限购政策出台时成交“井喷”的16759套。这是广州楼市成交继3月破万、4月破万后，连续第三个月创出成交天量。

严跃进预计，从后续市场全国数据看，依然会继续下跌。但从另一方面看，能够支撑该曲线上涨的一个牵引力在于，如果购房者预期二线城市会收紧购房政策，那么可能在6月份依然会积极购房。

随着销售市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米，连续第三个月减少。

其中，住宅待售面积减少721万平方米，办公楼待售面积增加7万平方米，商业营业用房待售面积增加105万平方米。也就是说，目前住宅库存去化效果比较明显，商业地产库存仍然高企。

这种分化也体现在房地产开发投资方面。前5月，全国房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7.0%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资23118亿元，增长6.8%，增速提高0.4个百分点。

不过，在楼市成交降温的同时，土地市场的亢奋态势愈演愈烈。数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7196万平方米，同比下降5.9%，降幅比1-4月份收窄0.6个百分点;土地成交价款2295亿元，增长4.7%，1-4月份为下降0.2%。也就是说，5月地价飞速上涨，远远超过了土地成交面积的增速。

张大伟说，5月份，即使种种严格的限制条件也无法阻挡几十家房企抢一块地的疯狂场面，溢价率超过200%甚至300%比比皆是。苏州、合肥、南京、杭州、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、厦门（楼盘）等一二线热点城市地王涌现，区域单价地王甚至全市单价地王纪录被频频刷新。而央企成为本轮制造地王潮的一大主力军，似乎当前的市场逻辑已经无法完全解释，而更多要从其战略部署角度考量。

中原地产研究部统计数据显示：50大城市合计土地出让金前5个月达到了7993.5亿，同比上涨了55.8%，二线城市占据榜首，前四大城市全部为二线城市。苏州、南京、杭州、合肥地王频繁出现，成为2016年前5个月地王出现最频繁的区域。

其中，5月单月地王宗数高达69宗，其中有56宗地王出现在二线城市。“这是中国房地产历史上第一个地王月，地王不仅仅出现一线城市，更多的二线城市出现了地王遍地的现象。”张大伟说。

严跃进说，土地市场交易活跃，得益于近3个月市场销售总体不错，房企拿地的资金面相对宽裕。部分房企也加大了对一些“黑马”类型城市的评估，进而做好了对此类城市拿地和投资的准备。但土地市场未来是否会继续延续火热态势，还要看后续的融资环境等因素，或者说后续会有一些干扰因素影响此类曲线的继续上升。

张大伟认为，随着房价和地价的节节升高，实行购租并举尤其是发展住房租赁市场，成为解决中低收入人群、城市新市民的居住问题的重要途径。今年5月，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，将从税收、金融、供地等方面加大政策支持力度。“当前大城市房价不断上涨，欲实现城镇居民住有所居，唯有健全以市场配置为主的住房租赁体系。”