发展住房租赁市场利于实现住有所居

■本报记者 孟庆一

近年来，我国住房租赁市场不断发展，对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要的作用。但是，该领域仍然存在市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题。为进一步加快培育和发展住房租赁市场，国务院办公厅日前印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）。

《意见》指出，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的一项重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

有关资料显示，目前，我国外出农民工在务工地购房占比不足１％，选择租房的占３７％，需求基数１．７亿人／年；异地就业大学毕业生在毕业后的前３年基本以租房为主，需求基数７００万人／年。

由此可见，在我国城镇化的过程中，许多外来务工人员以及刚毕业的大学生主要靠租房来解决住房问题。

与此同时，我国住房租赁市场还存在发育不充分、城市居民家庭租房比例总体上不高、部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足等问题。

为了进一步促进住房租赁市场的发展，《意见》在税收、金融和土地等方面提出了一揽子扶持政策措施。具体包括以下几方面。

一是给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，在增值税、个人所得税等方面给予扶持政策。

二是提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金试点。

三是完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。

四是支持租赁住房建设。将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模。同时，还要求各地制定支持住房租赁消费的优惠政策措施。

不言而喻，这些措施对建立购租并举的住房制度、解决城镇居民的住房问题，有着非常重要的促进作用。城镇居民和新市民可以更加自由地进行租买选择，能够更好地解决在城镇化过程中城镇居民的住房问题。

实际上，现阶段我国住房租赁市场房源供给主体主要分为三类：第一类是地方政府此前建设并管理的公租房；第二类是住房租赁企业集中建设并提供的出租住房；第三类是个人房源出租，主要由房地产中介机构来撮合承租人和出租人。

据记者了解，在一些房屋租赁行为中，存在着因合同文本不统一而造成承租人和房东或中介产生纠纷的现象。承租人有时会遇到住房租赁期限短、房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金等问题。

因此，记者以为，要鼓励和促进住房租赁市场的发展，必须要稳定租赁关系，加大对租赁双方合法权益的保护力度。

在保护承租人合法权益方面，《意见》提出，要明确出租人的义务。推行住房租赁合同示范文本，规范房屋出租行为；多渠道提供符合需求的房源；保障承租人依法享有基本的公共服务；规范房地产中介行为。

相关专家指出，要切实维护当事人特别是承租人的合法权益，解决承租人的后顾之忧，还要推动相关立法的建设，通过法律法规来明确当事人的权利义务，规范市场行为来稳定租赁关系。

为加强住房租赁市场监管，《意见》还明确了地方各级人民政府的责任，省级人民政府要加强工作指导，研究解决重点难点问题；城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责。

同时，要求住房城乡建设部门会同有关部门加强对住房租赁市场监管，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。

当然，对住房租赁市场的监管除了要发挥政府和相关管理部门的作用以外，还应充分发挥房地产中介行业组织或行业协会的作用，加强行业自律管理。比如，房地产中介行业组织要制定完善行业执业规范和行为准则，以此来规范会员的行为，维护市场秩序。

值得注意的是，培育和发展住房租赁市场，也是房地产行业“去库存”的一种可行方式。把原本打算卖出去的房子租出去，定期收取租金。这在一定程度上减少了房屋的闲置，使资源得到了充分利用。通过优惠政策鼓励住房租赁消费，也在一定程度上调动了房地产企业和承租人的积极性。

可以肯定的是，随着住房租赁市场的管理体系和法律法规的逐步建立和健全，住房租赁市场将不断得到规范，从而健康有序地发展。只有住房租赁市场发展起来了，才有利于让老百姓(603883,股吧)实现“住有所居”。