二线城市房价会怎么走

二线城市市场成交活跃程度仍旧很高，部分房价涨幅不大、泡沫程度不高的二线城市仍有投资机会。但在调控收紧预期不断加大的前提下，还是应该主动避开热点城市，以防政策风险。

文/本刊记者 甄爱军

二线城市持续强势

5月份的二线城市整体表现仍然抢眼，大有取代一线城市成为“领头羊”的势头。

一线城市受到调控影响，成交萎靡。根据中国指数研究院公布的监测数据显示，5月份（截至5月29日，以下同）一线城市总共成交371.99万平方米，环比微幅上涨3%，同比下降12.2%。其中，广州（楼盘）处于“补涨”阶段，成交同比上涨21.6%；而深圳（楼盘）则出现了明显下滑，同比下滑幅度达到60.6%。

反观二线城市，整体表现出较强的上升趋势。数据显示，包括南京（楼盘）、杭州（楼盘）、厦门（楼盘）等在内的18个代表城市，5月份总共成交1557.14万平方米，环比下跌13.2%，但同比大涨36.5%；1～5月累计成交7589.54万平方米，同比上涨53.6%（具体可见表1）。

表1 部分二线5月成交情况

城市 成交套数（套） 成交面积（万㎡） 成交面积同比 1-5月累计成交面积（万㎡） 累计成交面积同比

成都 9436 91.32 30.0% 371.62 12.8%

海口 5025 44.35 48.5% 221.43 56.7%

南宁 7837 79.66 25.6% 344.31 5.8%

济南（楼盘）12081 147.23 58.5% 615.89 67.0%

昆明（楼盘）8645 69.87 ﹣1.5% 350.27 ﹣1.3%

温州（楼盘）3497 45.58 60.7% 211.00 51.4%

合肥（楼盘）3046 35.81 ﹣42.1% 265.57 ﹣30.7%

南京 13895 153.37 108.6% 715.97 130.5%

青岛（楼盘）15560 165.36 104.2% 688.88 76.4%

福州（楼盘）2029 22.22 63.4% 115.83 29.7%

大连（楼盘）2233 22.58 5.6% 104.45 26.4%

武汉（楼盘）24580 253.80 59.9% 1263.63 71.2%

苏州（楼盘）4925 67.42 ﹣16.2% 464.50 38.9%

南昌（楼盘）4666 52.30 21.2% 244.70 50.3%

杭州 5049 57.91 16.3% 308.64 80.5%

厦门 2907 38.96 12.1% 155.00 54.7%

宁波（楼盘）3770 47.31 ﹣7.9% 262.87 41.5%

天津（楼盘）14802 162.07 44.1% 884.97 120.0%

数据来源：中国指数研究院。截止日期为5月29日。

正是因为旺盛的市场需求，使得部分热点二线城市库存水平在不断下降。监测数据表明，包括南京、厦门等城市，5月份可售面积环比下降幅度超过15%；而南京、合肥、杭州、福州等城市，也因为旺盛的市场需求使得可售面积同比大幅下滑（具体可见表2）。

表2 部分二线城市目前库存变化情况

城市 可售套数（套） 可售面积万㎡ 可售面积环比变化（%） 可售面积同比变化（%）

南京 24625 302.53 ﹣16.28% ﹣53.88%

厦门 17614 250.00 ﹣15.27 ﹣18.84%

合肥 16198 181.84 ﹣5.79% ﹣63.90%

宁波 37043 497.67 ﹣3.67% ﹣16.00%

杭州 30567 386.99 ﹣2.40% ﹣20.29%

温州 36129 497.49 ﹣1.33% 0.72%

福州 20325 252.03 1.99% ﹣23.07%

部分城市仍可关注

在当前市场环境下，部分存销比及购房难度值存在合理区间的二线城市，还可持续关注。

在市场需求持续维持在较高的水平甚至增加的情况下，会导致房价上涨。股市有谚，量为价先，意即在成交量放大的情况下，强大的需求会推动股价的上涨。而这种变化同样也适合楼市，截至今年4月底，反映市场供需水平的存销比总体处于较低水平。根据易居研究院跟踪监测的结果显示，2016年4月份，一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.4、10.5和16.9个月。其中，相比3月份7.8、11.3和17.9个月的数值而言，二三线城市的去化速度均有加快。一线城市已连续16个月存销比数值低于12，这也是近一年来一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。

除此之外，投资者还可关注另外一个指标，即购房难度值。易居研究院所公布的难度值其实是房价收入比，即房屋总价与居民家庭收入的比值，在反映购房难易程度的同时，也折射出区域房地产行业的泡沫程度，因此数值越小，表明泡沫程度越小，投资潜力越大。数据显示，2015年全国商品住宅房价收入比为7.2，其中北京（楼盘）、上海（楼盘）超过14而成为难度最高的地方，内蒙古、湖南整体水平不到5而成为购房最容易的区域。我们发现，湖南、山东、江西、四川（楼盘）、重庆（楼盘）、安徽等省市，难度值低于全国平均水平，可以重点关注；湖北的难度值也接近全国均值，其重点城市如武汉，也有投资机会。而福建、浙江、广东、天津等省份，难度值已经高于全国水平，同时超过6～7之间的合理范围，要当心房价高涨带来的风险。

　需要警惕政策风险

当然，在二线城市投资住宅物业，也需要关注政策风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从政策层面看，房价过热，或催生包括限购在内的政策的实施。尤其部分二线城市更有可能面临严厉的政策管控。对于当地的投资者来说，必须警惕此类政策调整所带来的风险。

专家分析指出，收紧调控的时间“窗口期”可能就在二季度末。同策咨询研究部总监张宏伟表示，有几个方面的因素会导致调控收紧：一是市场继续火爆，“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续，政策不得不继续从严；二是待上半年经济数据结果出来之时，如果经济基本面下行趋势结束，那么，经济对于楼市的依赖度降低，此时楼市调控政策收紧的可能性加大。

部分上涨过快的二线城市，调控收紧的可能性最大。严跃进表示，对于一些重点二线城市，去库存周期甚至低于6个月的水平，比如苏州、南京和合肥等城市，去库存周期仅仅为3个月左右的水平。此类城市后续房价看涨预期会继续得到强化。对于此类城市来说，近期政策收紧的概率在增加。

专家建议投资者可暂时避开调控压力不断升高的城市。严跃进分析指出，中国楼市具有典型的政策市特征，而目前这些热点城市房价出现快速上涨，在很大程度上与利率下行、政策大力扶持购房需求有着极大的关系。因此一旦政策收紧，将导致市场需求观望而导致交易量下降，市场由此会出现调整，其直接的后果就是导致房价出现回落。因而现阶段投资热点二线城市如合肥、南京、苏州等，时机并不恰当。