地产板块四大主线均衡发展

前海中金集团旗下深圳（楼盘）前海中金资产管理有限公司拓宽资产服务领域，涉足地产板块的布局与发展。据其总经理张晓鲲介绍，他们把地产板块分为四大主线，分别是地产运营、地产项目并购、地产项目股权投资以及地产开发。日前，记者就前海中金集团地产板块的布局与发展，请张晓鲲进行了解析。

运营

地产运营是相对传统地产办公类重资产而言，采用轻资产运营的一种管理模式。它主要是针对存量资产，通过现代化运营管理的手段，达到资产增值保值的目的。地产运营符合现代的商业逻辑，也是当今发展的一种趋势。

前海中金资产的WINGS商务就是其中的一个办公类运营项目。WINGS主要集中在北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳的核心区域布局，定位为服务式办公社区，通过集中运营管理的方式，将单个办公面积缩小，集高端商务办公、高效行政服务、企业社区、金融支持于一体，为客户提供低门槛的创新型办公空间。WINGS针对特定的目标客户群，倾力打造高端的办公商务品牌。

在未来，前海中金资产还会谋求运营板块的多元化，在运营板块增加一些新的业态，如公寓、商业，甚至是酒店等。通过逐步增加固定资产的运营业态，使管理功能更加丰富，逐步形成完整的资产运营品牌。

并购

地产项目并购是前海中金资产发展地产板块的另一个重点方向，在北京、上海、深圳的核心区域，通过地产并购的方式，寻找一些优质的项目投资机会。

一般而言，较好的此类项目投资机会主要是对集中在整栋或规模较大的物业收购。对于收购的标的，有几个主要的基本要求，首先它的地段必须处在核心的区域，产权关系清晰明确，如果物业自身状况相对陈旧，可以通过重新改造、包装的方式，加入品牌运营的元素，挖掘物业所在区域的市场价值潜力，通过品牌服务与品质的体现，达到或超过同片区其他物业的价值！同时，地产并购项目可以让地产运营的触角伸得更远。它不仅仅只是停留在资产运营的阶段，更可以在并购的过程中加入运营的元素提升价值，两者相辅相成，相互促进。

北京中关村(000931,股吧)高端公寓收购项目是地产项目并购的项目之一，是前海中金资产经过深入调查与研究，作出的重大投资选择。该项目的交易对手，新加坡凯德集团旗下的雅诗阁控股，是一个国际化的大型房地产上市企业，是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在中国拥有和管理着64个物业，实力非常强大，并且非常专业、规范。

中关村项目位于北京的核心区域，周边配套措施完善，具有天然的四大优势。

1.地理优势，中关村优质地段，价值公认。周边包括小学、中学，步行3分钟至地铁4号线及10号线黄庄站，毗邻中关村步行街、海淀剧院、医疗中心、大型商场等，微软、优酷等国内外知名企业附近办公，靠近清华、北大、人大等高等学府，近北京奥运村。

2.证件齐全，现楼红本，面积适中。每套独立产权证，供应稀缺，面积适中，60~136平方米。其中公寓154套、商业及办公7套、车位20个。销售前景良好，资金能够快速回笼。

3.精装入住、酒店物业、客群明确。自带豪华装修及全屋家私电器，配有健身房、游泳池、餐厅、商务中心等酒店配套，客群主要为中关村工作人士，销售目标明确。

4.北京核心区学位，教育质量全国领先。八一学校位于中关村科技园区核心区。八一学校集小学、初中、高中、国际部于一体，共有118个教学班，4200余名学生，教职工420多人，北京市示范名校。

投资

地产股权投资是针对地产项目开发阶段的股权的投资，通过股权的形式介入，在一线城市与一线品牌开发商合作，投资于房地产开发项目的主要阶段，以科学的投资管理获取合理范围内的最大收益。

地产股权投资与其他业务主线一样有一个不变的原则，就是地段的选择，必须是在核心城市的核心区域。同时，股权投资的开发类项目，它的项目属性应该是快速周转型的，不需要进行长年的开发操作，至少是分期滚动开发的大型项目，可以达到分期投入，分期销售，分期收益的目的。

预分配机制是股权投资中非常重要的一环，它的分配内容包括股本金和利润。所谓预分配，就是指针对股本金或利润的提前分配。无论是开发过程中的融资回款，还是销售过程中的销售回款，都可以选择需要与合作的开发商进行提前的预分配。同时，这也对合作开发商的诚信提出了更高的要求。

前海中金资产要求，合作的开发商必须具有良好的信用，在全国综合排名中位于前30名，最好是上市公司，具有强大的信用、担保和兜底的能力。在项目开发过程中，一旦由于开发商自身原因造成开发风险，它必须具备足够的承担能力。在开发类项目股权投资中，前海中金资产主要是扮演了财务投资者的角色，起监管和辅助的作用。前海中金资产通过财务投资，使项目有能力向前推进，同时通过对项目的监督，及时了解资金的流向和回款，保证投资者的利益。并通过自身的专业能力和运营品牌，有效提升项目价值，达到双赢的目的

开发

在地产板块中，土地资源是进行所有项目的基础，有了一定的土地储备，就占有了地产市场的天然优势。土地储备将是前海中金资产未来业务中的一大主要板块。目前，前海中金集团的战略伙伴香港卫视，已经储备了一定的土地资源，而前海中金资产也正在积极拓展一些新增土地储备的资源。

在未来3年至5年，前海中金资产将通过土地储备的积累，实现自己做开发的战略目标，积极获取市场价值的最大化，以回报社会和投资者。