第一太平戴维斯：2016年第一季度深圳写字楼市场简报

未来预计有超越去年五倍体量的新增供应入市，租金和售价将在未来有小幅下调。

市场概述

本季度深圳（楼盘）市共计有三处甲级写字楼入市，为市场新增175,100平方米的写字楼建面，其中两处位于福田区。中心三区写字楼售价有所攀升，全市写字楼买卖市场整体向好。受租金下降和空置率下滑影响，写字楼租赁市场相较买卖市场则略显黯淡。

第一季度，除宝安区空置率维持不变，其余中心三区写字楼空置率均有所下滑，拖动全市空置率下滑0.4个百分点。从一季度全市对写字楼吸纳情况来看，吸纳量大于供给，市场需求短期内仍较旺盛。

下一季度深圳预计有3处写字楼入市，且均位于南山区后海总部基地。由于南山后海片区办公环境良好，且短期内前海需求外溢，市场相对较旺盛。但随着未来几年前海新增供应入市，市场需求将进一步被瓜分。

第一季度全市租金环比下降0.8%到人民币每平方米每月226.7元，同比上涨幅度为3.9%。

除福田区租金较上季度有小幅上升，其余区域租金均呈下降趋势。罗湖下降2.5%至人民币每平方米每月207.1元，南山下降2.1%至人民币每平方米每月210.7元，福田区的写字楼租金仍未区域最高。罗湖作为传统商务区，办公产品相对老旧，租户外移明显；南山作为新兴商务区，办公产品相对先进，但配套有所欠缺，目前仍处于完善阶段。由于后海新增供应较大，致使南山片区其他区域租金下调以应对竞争，南山区整体租金走低。

第一季度，深圳全市甲级写字楼平均售价环比上升1.1%至每平方米53,809元，同比上涨10.7%；各区甲级写字楼售价均有上涨，其中罗湖区写字楼售价涨幅较大，上涨2.2%至人民币每平方米265.2元。由于罗湖区作为传统商务区，配套成熟但售价较福田区低，致使需求旺盛，但供给有限，本季度售价上浮明显。福田区仍以平均售价以人民币每平方米361.9元，领跑区域最高均价。

本季度全市甲级写字楼回报率环比下降11个基点，至4.93%。其中，罗湖区甲级写字楼回报率最高，为5.6%；较上个季度下降0.4个百分点。

市场展望

由于全市下半年写字楼市场将新增将近1,130,243平方米的办公建面，届时写字楼存量将推高至历史新高，全市租金和售价将承受一定的下行压力。接近一半的新增写字楼位于南山，本季度新增的三处写字楼，总计新增175,100平方米建面，并拖动全市写字楼租金下滑。后海的建立聚集了较多的科技企业，推高了对写字楼产品的需求并将在未来带来入住率的提升。未来预计有超越去年五倍体量的新增供应入市，租金和售价将在未来有小幅下调。

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