房地产行业迎来新的机遇与挑战

“十三五”期间，无论从政策导向还是从市场发展的角度来看，房地产行业都迎来了新的机遇与挑战。加大力度快速建设的模式已经过去，增加有效供给、改善住宅质量、提升人居环境成为房地产行业未来的主要发展目标。未来，房地产行业将迎来哪些改变？房地产企业又该做出何种应对？中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉，中国房地产TOP10研究组核心成员、国务院发展研究中心企业研究所副所长袁东明，中国房地产TOP10研究组百强项目研究负责人、中国指数研究院企业研究总监蒋云峰，在“2016中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十三届中国房地产百强企业家峰会”中针对以上问题进行了详细解读。

　刘洪玉：供给侧改革下房地产企业的创新发展

供给侧改革的重点是去产能、去库存、去杠杆，与房地产行业密切相关的政策是去库存，从短期来看，去库存可以对冲经济下行的压力，防范风险；从中长期的角度来看，有利于解决市民化问题，促进新型城镇化的发展。

目前，房地产行业面临的主要矛盾是供需错配。例如，在一线和部分二线城市中，房地产市场供不应求，价格快速上涨，但三、四线城市的去库存压力却越来越大，市场结构处于失衡状态。此外，由于之前的房地产市场的行情很好，很少有人重视新技术、新模式的应用，但在目前的市场下，企业一方面要从改善供给结构的角度，在提高供给质量的前提下开拓产品创新的维度；另一方面要提升供给效率，增强产品的适应性和灵活性，强化企业专业服务的能力。

在提升供给效率方面，传统的企业主要扮演开发商的角色，但随着市场的逐渐发展，越来越多地涉及管理者和服务者的角色。尤其是对一些大型房地产企业来说，都不可避免地要完成从开发商到资产管理者的转型，拓展更丰富的功能。此外，不少企业还拓展了社区服务的领域，通过升级社区服务来挖掘存量市场的价值。也有一些企业在向提供金融服务的方向努力，房地产金融的创新能够有效地从供给侧降低行业的杠杆，有利于促进房地产行业的可持续发展。

袁东明：房地产企业面临转型升级

在“十三五”期间，房地产行业有两个关键词：创新和供给侧改革。

在新常态下，依靠要素驱动发展的模式已经成为历史，创新发展逐渐突出，要通过创新来培育和拓展新动能、新创新。《“十三五”规划纲要》对创新的理解很宽泛，既强调科技创新的引领作用，也强调新产品、新业态、新模式。

房地产领域也面临很多创新，例如在组织模式、发展理念、发展方式等方面，企业的发展将更多地体现出新常态的要求，更多地加入互联网的思维。经过新的发展阶段后，房地产市场的需求越发迫切，创新手段将逐渐丰富。

供给侧改革的背景是由于经济发展进入了新阶段，出现了阶段性变化，单纯依靠传统需求的刺激越来越有限，因此，要从供给侧入手，解决供给不能适应需求的重大矛盾，使国民经济在更高的水平实现再平衡。就房地产行业而言，供给侧改革的首要任务是去库存，尤其是化解行业分化所产生的结构性库存问题。“十三五”期间，在创新和供给侧改革的背景下，房地产行业迎来3方面机遇。

首先，短期来看，去库存、调结构、破需求的政策有利于房地产市场的提振；长期来看，供给侧改革可以让缺乏竞争力的房地产企业退出市场，让具有竞争优势的企业获得更大的发展空间。

其次，推进供给侧改革的主要目的是提升行业的品质、创新行业价值。过去，房地产行业主要从需求出发，忽略了产业优化，如今，行业面临供大于求的现状，如何通过创新提升品质是众多企业应该思考的问题。

最后，随着百姓收入的提升，个性化需求的规模将迅速扩大，在这样的发展趋势下，一些优秀的房地产企业必然将从中获得更大的发展机遇。

　　蒋云峰：房地产行业的中流砥柱

近年来，中国经济面临着前所未有的挑战，在这种挑战中，房地产行业起到了支柱性的作用，而百强企业更是行业的中流砥柱，不仅在业绩上取得成就，也为国家去库存政策做出了巨大贡献。

第一，聚焦一、二线主流市场，灵活调整产品结构。2015年，前50的企业重点项目销售额来源于一、二线城市的销售额占比高达82.8%，在重点城市改善型需求不断释放的背景下，百强企业加大改善型产品的推出力度。

第二，紧跟政策节点精准推盘，因地制宜调整价格策略。在市场需求旺盛、房价上涨的北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、合肥（楼盘）等城市，百强代表企业采取适度提价的措施，实现销售业绩与利润的同步提升。

第三，做优增量、盘活存量，全面提升资产配置水平。2015年，百强企业把握国内资本市场宽松、国企改革的有利时机，灵活采取收并购、引入战略资金、重组等方式有效整合外部资源，积极抢占未来资产配置的安全区。

第四，提质增效强化盈利能力，多策并举挖潜利润空间。突破传统盈利模式的局限性，创新产业经营模式，加强“快周转、轻资产”模式，兼顾效率与效益的协同提升。

第五， 保障财务安全， 多元融资奠定发展优势。2015年，百强企业资产负债率均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，在重视现金流安全管理的策略下，保持了良好的资金流动性。

第六，提高货值变现能力保增长，纵横转型激活新动能。从转型的方向来看，基于主业的资源溢出优势，纵向挖掘产业链上下游的发展潜力，横向进行细分行业延伸，充分发挥资源协同效应。

第七，参与保障房建设，全方位践行社会责任。在国家去库存政策的号召下，通过盘活存量结构、加大营销力度等多种手段解决库存去化。此外，持续推进保障房建设，为促进社会和谐发展、提高人民生活水平做出贡献。