广州入局超10个城市试水二手房“带押过户”将如何影响楼市

中国人民银行广州分行最近几天发文指出，为进一步探索如何因城施策，充分利用政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，鼓励推广二手房随转随抵押模式。

据中原地产研究院统计，全国已有超过10个城市宣布尝试或转让二手房南京，苏州，济南，昆明，金华，浙江等都有相关业务

据业内人士透露，各地热衷于试水带费过户，主要是因为这种模式可以大大缩短交易时间，降低交易成本，提高交易效率和便利性，有助于激发二手房市场活力。

实施条件是什么。

具备放开的法律条件。

据贝壳财经记者获得的中国人民银行广州分行9月15日发布的一份文件显示，鼓励结合实际情况探索收费转让模式。

人民银行广州分行指出，推广二手房随押随转模式，不仅可以盘活二手房交易，还可以间接加快新房转化，从而形成新建商品房市场与二手房市场的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

什么是收费转让业内人士指出，以前二手房的交易模式是，抵押房产如果要转让，需要筹集足够的资金还清剩余的贷款本金，比如用买方首付，收回房产证后注销原抵押登记，才能转让给新的买方这种过程，在房价高的时候，很多二手房业主很难有足够的资金先取消房贷，一般会增加1—2个月的交易周期，增加1%的贷款部分

诸葛找房数据研究中心分析师关荣学也表示，带抵押过户可以降低交易成本，即卖方可以用买方银行贷款偿还卖方银行贷款，无需解除抵押和募集资金，有效降低交易成本，解除募集资金的烦恼，同时，降低二手房交易风险，买受人可以直接将购房款存入托管账户，在一定程度上保护了交易主体的利益。

中原地产首席分析师张大伟表示，伴随着去年《民法典》的实施，有抵押转让的法律条件已经放开根据原《物权法》的相关规定，财产抵押后的财产权转移，需要抵押人和抵押权人协商一致，而后者要求抵押人先清偿债务，未经抵押权人同意不得转让，《民法典》明确，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响，但应当及时告知抵押权人

有哪些安全隐患。

安全成为防范风险的关键点。

有安全保障的转账可以提高效率，但也有业内人士担心其资金的安全性有银行业人士认为，在转按揭业务过程中，资金安全是最大隐患，这必须要求相关资金监管到位

这一次，中国人民银行广州分行也将资金安全作为防范风险的重点人民银行广州分行在文件中指出，二手房随抵押转模式的核心是避免提前还贷办理注销抵押登记的过桥环节，实现贷款资金到账，产权转移登记，抵押注销和设立登记同步办理

此外，人民银行广州分行还表示，针对产权转让后银行抵押失败，最终未达成交易的风险，可引入公证或担保等第三方机构，确保资金安全，防控经营风险。

张大伟还表示，有抵押转让的本质是二手房的再抵押，再抵押相当于债权转让，需要不同银行之间的协调，交易时需要谨慎同时，在再抵押的过程中，可能会出现抵押扣押，或者业主的特殊情况会影响交易的连续性

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，广州的政策提前警示了有抵押过户可能存在的风险，有助于更好更好地推进相关政策，对后续各银行体系的金融业务创新有很好的启发意义。

影响几何。

刺激楼市的效果有待验证。

据中原地产研究院统计，全国已有超过10个城市公布了二手房带抵押过户政策南京，苏州，济南，昆明，珠海，苏州，深圳，海南，福州，Xi安等地试行了转按揭的相关政策

根据消息显示，最近几天，南京市不动产登记机构深度指导中国建设银行，形成房屋过户带抵押—购房抵押登记全流程闭环模式，实现卖方抵押过户带抵押与买方贷款新老抵押登记无缝衔接，进一步优化抵押过户带抵押流程在以抵押过户模式下，抵押房产要上市交易，无需提前还贷或垫付，只需一次申请，实现抵押变更，转移登记，抵押设立在一个窗口合并办理

9月初，深圳市坪山公证处也宣布，坪山公证处完成了深圳首笔公证存款+无止赎房屋过户的二手房交易服务，实行二手房交易新模式。

尽管许多政府热衷于探索这种政策模式，但许多业内人士直言，其功效仍有待验证。

‘带抵押过户’是一种有益的尝试，可以降低购买二手房的成本，提高购房效率但预计不会成为主流车型一位银行业内人士对新京报壳财经记者表示，目前带抵押转让的模式并不成熟其次，在目前房地产市场相对低迷的情况下，预计对市场成交套数和房价影响不大

张大伟也认为，该政策将有助于加快换房需求，增加新房交易量，促进市民购买二手房和扎根城市，进一步促进房地产市场的良性循环但购房者不会因为交易成本降低1%—2%而选择买房

大部分‘有抵押转让’都没有宣传的那么好，一般都是必须在同一家银行内部进行抵押转让张大伟说，这意味着新的购房者必须从出售他们房屋的银行贷款，以实现抵押转移而目前房贷利率相对优惠的小银行并没有执行有房贷就转的政策，因此节省下来的1%—2%的交易成本很可能会在房贷利率方面损失掉

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