大型收并购“哑火”背后：谨慎的买卖、消失的“白武士”

销售目标越来越多，交易难度越来越大，房地产行业的白衣战士越来越少。

恒大香港总部出售失败，R&F亏本出售酒店，旭辉大股东亲自为企业输血...最近这一系列动作的背后，反映的是房地产企业出售资产的尴尬局面。

易居企业集团CEO丁祖昱表示:目前房地产行业的风险还没有清除，收购兼并的机会明显增多，但收购兼并的热度在下降一些现金流相对健康安全的房企关注并购，更多的房企持谨慎态度

冷清的收购与兼并

下半年以来，房地产并购交易明显减少，尤其是8，9月份，房地产企业并购陷入僵局。

据克而瑞研究中心监测，8月重点房企M&A成交36笔，已披露成交规模环比下降近七成，最高单笔成交规模不足10亿元。

九月的M&A市场更加冷清韩毅智库披露的房企出售资产统计数据显示，9月前三周，房企出售股权和项目的案例仅12起，部分销售尚未受理，从卖方来看，大多是已经脱险的房地产企业，急于缓解现金流紧张的局面

以世茂集团为例日前，世茂集团以33.17亿元向华润置地出售北京分钟寺两块地权益，也是近期房地产收购兼并典型且发展良好的案例代表接盘方是央企华润置地

旭辉集团近期的销售动作也引起了市场关注日前，旭辉控股以6.74亿港元向林忠，林伟，LAM Raymond出售港产60%股权，紧接着，9月9日，旭辉控股将南京某公寓项目用地出售给上海轩瑞公租房运营有限公司，后者的实际控制人仍为林忠，林伟，LAM Raymond

旭辉集团两次出售资产的举动被外界解读为大股东的主动自救，即大股东自掏腰包接手上市公司资产，并向其注入更多流动性。

与此同时，9月5日，R&F宣布拟以5.5亿元出售R&F万达嘉华酒店，也引发市场关注在与万达达成世纪交易仅5年后，陷入流动性危机的R&F地产不得不出售R&F万达嘉华酒店，预计亏损653.7万元，这是R&F地产5年前从大连万达集团购买的万达酒店资产之一

同月，钟君集团剥离长租公寓业务，主动放弃这一多元化布局日前，钟君集团以5600万元的价格出售郁芳集团70%的股权对于出售，钟君集团表示，公司的重心和资源要放在主业上，放弃长期以来表现不佳的辅助业务是明智之举

此外，9月前三周，除上述房企外，宝龙，龙光，景瑞等数家房企出售资产，涉及少量销售。

资产价格判断差距大

柯睿研究中心指出，从过去几个月的并购行动来看，M&A的交易大多集中在单一住宅项目或多元化并购，且主要集中在收购合作伙伴或金融机构的剩余股权。

值得注意的是，并购曾经是拍卖市场之外的重要投资渠道，但目前房企对并购仍十分谨慎2022年中期业绩发布会上，大部分企业，包括碧桂园，华润，绿城，瑞安，旭辉永盛，越秀服务，新城悦等，表达了下半年对M&A的谨慎态度

比如碧桂园公开披露，上半年已与39家企业合作收购兼并，其中相当一部分是脱风险企业，但这些合作仅限于合作项目。

绿城直言，上半年收购很多，但项目或地价偏高或规划不符合要求，收购收购问题很多相对而言，公开市场拿地性价比更高，北京拿地净利率接近10%，杭州接近9%

徐汇永盛服务表示，今年上半年联系项目156个，审批项目23个，第三方调整项目81个目前正在跟进30多个项目，但还没有确定的项目

尽管华润置地在8月底接手了世茂的项目，但它对M&A的态度相当谨慎其首席战略官谢骥在中期业绩会上表示，过去一段时间，华润置地接触了大量的M&A标的，做出了严谨细致的研判没有实际行动的原因之一是标的资产，股权债权等之间的关系很复杂，很难平衡利益

对此，丁祖昱表示:事实上，并购之所以难以推进，与买卖双方对资产价格的判断差距巨大有关目前买方希望资产折价，最好是‘断骨’才愿意接并购，但卖家的打折意愿普遍较低毕竟目前可以出售的大部分资产都属于优质资产如果为了解决目前的资金困难，将优质资产折价出售，仅靠剩余的未出售资产维持运营将更加困难

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