归母净利同比减少78%创新低！首开股份“三道红线”指标何时转绿？

2021年首开股份少数股东利润达到14.04亿元，较2020年同比增长34.35%，占净利润总额的66.98%

2021年，房地产行业经历了从上半年开发销售总体维持高速增长到下半年市场基本面承压下行的骤变据中指研究院数据显示，2021年百强企业销售额平均增速为4.2%，远低于2017年的36.9%，2021年全年，百强房企实现销售操盘金额11.08万亿元，同比下降3.5%这一年，房地产市场的不景气全然体现在各家房企的业绩表上

北京首都开发股份有限公司最近几天对外披露了2021年年度报告数据显示，首开股份2021年实现营业收入678.02亿元，同比增长53.31%全年销售面积393万平方米，销售额1149亿元，销售回款1194亿元，分别完成计划的98%，104%，113%，同比分别增长3%，7%，21%，是为数不多完成销售目标的房企之一

但在完成销售目标的同时，该公司净利润却出现大幅下滑报告期内，首开股份净利润为20.96亿元，较上年同期下降49.91%，归母净利润为6.92亿元，同比减少77.95%，创十年来最低水平

对于利润下降，首开股份称，受房地行业整体下行影响，结转收入项目土地成本较高，销售价格受政策限制，营业成本增涨幅度大于营业收入增长幅度，营业毛利率有所降低报告期内，公司营业成本为543.68亿元，同比增长70.65%，房地产开发业务毛利率为24.49%，较上年下滑3.19个百分点

值得注意的是，2021年首开股份少数股东利润达到14.04亿元，较2020年同比增长34.35%，占净利润总额的66.98%同期，该公司少数股东权益为359.43亿元，占总权益的53.62%也就是说，首开股份占有半数权益的少数股东在2021年分得了三分之二的利润

对于未来公司业绩如何有效提升，首开股份相关负责人向《投资时报》研究员表示，在行业毛利率下降的大背景下，未来保持毛利率的手段一是要认真研判市场前景，进而确定不同地区不同产品的基础毛利率，二是在土地竞价时严格执行上述确定的毛利率，在实施过程中严格控制成本，加快周转速度，最终提升项目盈利水平。

截至4月22日收盘，首开股份报收于5.8元/股，较月初7.5元/股高点下跌22.66%，市值为149.61亿元。

首开股份2021年主要会计数据

盈利能力指标下滑

公开资料显示，首开股份成立于1993年，主要业务为房地产开发及持有物业经营，经营模式以自主开发销售为主。

截至2021年底，该公司拟售，在售主要项目约175个其中83个项目位于北京区域，85个位于京外地区

从营收结构来看，首开股份京外地区的营收贡献更大2021年其北京地区营业收入为276.01亿元，占总营收比约为40.71%，京外地区贡献营业收入为399.56亿元，对总营收的贡献率约为58.93%

据中指研究院数据显示，2021年在北京市场，首开股份以628.8亿销售额位列榜首尽管如此，该公司在北京地区项目的毛利率却仍出现大幅下滑年报显示，报告期内首开股份北京地区毛利率为28.31%，较上年同期缩减14.59个百分点，其京外地区毛利率虽相对京内地区较低，但却有所增长，同比增加了3.29个百分点至21.98%

不过截至2021年末，首开股份多项盈利能力指标呈现同比下滑其中销售毛利率为19.81%，较2020年下降8.15个百分点，平均净资产收益率仅为2.21%，相较上年同比下降8.07个百分点，总资产净利率由上年同期的1.33%降至0.65%

《投资时报》研究员注意到，2018至2021年，该公司分别实现签约收入1007亿元，1013亿元，1074亿元与1149亿元，自2018年销售额踏进千亿阵营后，首开股份在扩大规模方面已有所放缓。

2021年，首开股份全年新增土地地上建筑面积287万平方米，同比下降16.8%此外，该公司对于2022年的销售目标的制定也较为谨慎计划全部项目销售签约金额1080亿元，计划销售面积380万平方米，销售回款1078亿元，低于2021年已实现的业绩目标

该公司最新销售快报显示，今年一季度，首开股份共实现签约面积63.66万平方米，同比降低26.86%，签约金额201.70亿元，同比降低27.39%，目前的销售表现并不乐观。

在投资方面，首开股份在北京2021年三个批次集中供地均有参与，斩获了包括北京房山，丰台，大兴，海淀等区域共计10宗地，合计土地面积59.95万平方米但截至今年一季度末，该公司并未新增土地储备，特别是在2022年北京首批集中供地中，更是罕见地未新增地块

对此，前述负责人向《投资时报》研究员表示，今年一季度，重点房企销售平均下滑接近40%，首开股份的变动幅度较小一季度公司销售下降幅度远低于行业销售下降程度另外公司自身销售节奏也是把推盘集中在二三季度目前公司在积极准备参与二批供地

首开股份2021年主营业务按地区划分的营收情况

债务结构仍有待优化

《投资时报》研究员注意到，2021年，首开股份负债规模有所下降截至2021年末，该公司负债合计为2472.91亿元，较2020年下降6.21%其中有息负债规模为1259.3亿元，较上年年末下降8.0%

融资方面，首开股份渠道较为顺畅，融资成本较低截至2021年末，该公司累计新增融资额共计414.3亿元其中，开发贷款为73.13亿元，信托贷款104.23亿元，保债计划35亿元，发债规模201.94亿元

三道红线方面，财报显示，截至2021年末，首开股份资产负债率为78.68%，较上期减少1.74个百分点，剔除预收账款后的资产负债率为73.60%，净负债率为147.45%，现金短债比为1.22倍。

尽管首开股份相关指标较上年均有所改善，三道红线也从红档下调为橙档，但整体上看该公司依然会面临融资政策缩紧带来的压力和挑战。2021年上半年，首开股份实现签约金额6663亿元，同比增长49.48%；实现营收3318亿元，同比增长883%；净利润184亿元，相较于2020年同期的19.46亿元下降146%；归属于上市公司股东的净利润8.48亿元，同比下降37%；每股基本收益0.288元/股，同比下降316%。。

对于何时能归于绿档企业，该公司相关负责人向《投资时报》研究员表示，关于三道红线降档，公司控股股东十分重视稳健经营，对公司三道红线降档也有明确的要求目前虽然首开三条红线尚未降至绿档，但公司在报告期内继续保持最高的AAA级企业主体评级，代表着公司经营业绩，管理模式，风险管控及未来发展规划获得的认可

发行债券方面，Wind数据显示，2021年至今年一季度末，首开股份累计发行中期票据，私募债及资产支持票据13支，共计240.2亿元，平均票面利率为3.76%。

日前，据上交所披露，首开股份拟发行23.2亿元公司债券，票面利率为3.59%，债券期限为5年期据募集说明书显示，综合考虑目前公司的债务成本及到期时间，本期债券募集资金均用于偿还有息负债

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