公募REITs扩募扩围保障性租赁住房产品或年内落地

日前，证监会网站发布消息，当前证监会正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，同时，正在研究制定基础设施REITs扩募规则，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

证监会表示，推动基础设施REITs健康发展，是十四五规划作出的一项重要部署，对于有效盘活存量资产，创新投融资机制，拓宽权益融资渠道，增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的意义。。

中航基金管理有限公司不动产投资部总经理宋鑫向《证券日报》记者介绍，目前全国多个重点城市已启动保障性租赁住房REITs试点相关工作，预计今年会有试点项目推出。

试点获肯定 产品供不应求

2021年6月份，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着公募REITs试点正式启动目前已有11只公募REITs产品上市

Wind资讯数据显示，截至3月18日，自上市以来，上述11只公募REITs平均涨幅17.51%，日均成交额3021.92万元，日均换手率2.29%。其次，在项目公司组织架构设计方面，公募基金管理人可通过项目公司的股东向重要岗位委派人员，并明确各岗位的权责和任免机制，实现对项目公司业务，财务管理流程的控制。实操中，应如何将该财务负责人管理职责落到实处？一方面，委派的财务负责人应统筹或协助基金管理人搭建项目公司完善可行的财务管理体系；另一方面，应始终重点关注现金流收支情况，业务审批的完备性，做好不相容岗位的职责分离以防范内控风险。

我国公募REITs上市以来，无论是从二级市场获得收益率还是分派收益率来看，都实现了良好收益中信证券首席经济学家明明接受《证券日报》记者采访时表示，目前公募REITs无论是战略配售环节，还是网下发售与公众发售环节，都受到了市场追捧，产品供不应求

上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平在接受《证券日报》记者采访时表示，近一个月部分REITs的年化波动率超过了40%，而这其中资产的稀缺性或是重要原因之一目前11只REITs大部分份额处于锁定中，每只产品平均可流动的份额仅30%左右，而基础设施公募REITs的日均成交额大部分在一两千万元，不仅满足不了资金的长期配置需求，而且较小的流通规模使得公募REITs很容易受到资金面和情绪面的主导

由于公募REITs审批流程较长，市场投资者也较为关心公募REITs未来的供给问题明明表示，此次证监会对REITs的试点工作做出了肯定，表示将进一步拓宽REITs试点范围，预计公募REITs的供给也将逐步提升去年年底国家发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金有关工作的通知》，也提出做到项目愿入尽入，应入尽入，目前已有越来越多的储备项目入库，期待今年会有更多的优质REITs项目上市

公开资料显示，今年2月15日鹏华深圳能源清洁能源REIT获深交所受理，3月16日，华夏中国交建高速公路REIT获上交所审核通过这意味着不久之后，公募REITs将再添新

证监会指导沪深交易所

抓紧制定REITs扩募规则

除了加大公募REITs产品供给，REITs扩募也是解决资产稀缺性的重要手段之一孙桂平介绍，美国REITs市场主要是通过后期不断扩募来增加规模截至2021年底，美国权益型REITs产品数量为159只，合计规模高达1.65万亿美元，平均每只REITs规模超过100亿美元

新设立REITs流程相对复杂，而REITs扩募主要是REITs层面的主动管理行为，扩募的条件和程序都相对便捷发挥规模优势，降低管理成本，提升投资者收益，这也是美国市场中REITs集中度相对较高的原因之一孙桂平认为

宋鑫也认为，资产有进有出是公募REITs产品持续生命力的重要体现从目前二级市场趋势看，投资者投资热情高涨，但产品供应不足，引发部分产品二级市场价格出现了较为明显的波动性已发行产品的扩募即是对REITs市场规模的有益补充，也对其他有意愿开展REITs试点的原始权益人具有示范意义

明明表示，据海外成功REITs的经验来看，较为成功的REITs的增值能力主要还是靠其本身的运营能力，以及扩募同类型的优质资产，从而不断提高底层资产包的质量和价值，实现现金流的稳定增长扩募规则的推出将为我国公募REITs市场注入新的活力，真正释放公募REITs的增长潜力

对此，证监会表示，扩募是REITs产品的重要特性扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环而目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见

上交所也表示，将对国际REITs市场及境内股票市场的相关机制进行深入研究，并结合首批项目的实践需要，对构建公募REITs扩募机制提出了具体思路，正在抓紧制定形成REITs扩募规则，拟近期对市场征求意见同时，上交所正在紧锣密鼓地做好扩募业务的技术准备工作，并积极引导有扩募需求的REITs做好扩募资产筛选，尽快推动扩募项目落地，扩大标杆产品规模，尽早实现REITs全链条管理，进一步推进我国REITs常态化发展

深交所则表示，正在抓紧制定基础设施REITs扩募规则，以便支持已上市REITs并购新的优质基础设施项目，发挥REITs资产上市平台功能，更好促进投融资良性循环，服务实体经济高质量发展。

有利于拓宽保障性租赁住房

孙桂平认为，我国当前住房租售比很低，如果通过出租方式实现项目收益的周期太长，而公募REITs是较好的建设资金的退出通道。

据上交所介绍，其高度重视保障性租赁住房公募REITs试点工作，积极支持专业化，规模化的住房租赁企业开展试点，深入调研了北京，上海等多地等10多家保障性租赁住房企业统筹推动优质项目开展试点工作，包括华润有巢，北京保障房中心，重庆地产等，并紧密协同地方发改委及相关政府单位，协助解决具体技术难点，尽快落地成熟项目

深交所表示，目前，在深圳市政府部门支持下，深交所会同深圳人才安居集团，深圳市创新投资集团有限公司已基本完成保障性租赁住房资产梳理，REITs产品方案论证，保租房政策探讨等前期准备工作，预计很快将进入正式申报阶段。举例来说，若委托外部管理机构，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引》第三十九条规定，“基金管理人委托外部管理机构运营管理基础设施项目的，应当自行派员负责基础设施项目公司财务管理”。

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