金茂服务即将在港上市，专家：可与华润万象生活对标

金茂物业服务成为2022年IPO闯关成功的第一支物业股距离其第一次提交招股书，仅仅过去了5个多月

2月25日早间，据港交所披露，金茂服务拟全球发售1.01亿股股份，其中香港发售1014.12万股，国际发售9126.95万股每股发售定价不低于7.52港元，不高于8.14港元，预计至多募资8.25亿港元公司股票预计于2022年3月10日在港交所买卖，股票代码00816.HK

金茂服务最新版招股书表示，本次IPO募资所得主要用于战略投资与收购，升级智慧管理服务系统，开发社区增值服务，用于企业运营资金及一般用途。

与大批递表—失效—再度递表的物企相比，金茂服务的IPO之路显然顺利的多。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，金茂服务在高端物业，绿色住宅管理等方面优势较大他向时代周报记者表示，有央企背景支持且基础扎实的物业企业，在资本市场上更容易受关注

营收，净利双增

招股书显示，该公司目前主要经营三条业务线，分别为物业管理服务，非业主增值服务和社区增值服务。

其中，物业管理服务是其营收的重头截至2021年9月底，物业管理服务营收5.78亿元，占据金茂服务总营收55.2％

而业务范围方面，截至2021年9月30日，金茂服务在中国20个省，自治区及直辖市的35座城市均有布局，在管建筑面积为2320万平方米，包含96个住宅项目及41个非住宅项目。

单从营收，利润表现来看，金茂服务的表现算得上可圈可点。

招股书显示，营收方面，2018年—2020年，金茂服务的收入分别为5.75亿元，7.88亿元，9.44亿元，复合年增长率为28.2%，2021年前9个月的收入为10.49亿元，同比增长57.6%。

净利润方面，2018年—2020年，金茂服务实现利润分别约为1750万元，2260万元，7710万元，1.09亿元，复合年增长率逾110.0%，2021年前九个月利润1.09亿元，同比增长2倍多。

不过，需要注意的是，金茂服务净利润虽高，但该公司的的毛利率低于行业平均水平招股书显示，其2018年，2019年，2020年的毛利率分别为20.0%，19.2%，24.9%，截至2021年9月底，毛利率为29.6%而中物研协数据显示，2021上半年，51家上市物管企业的平均毛利率在30.7%

IPG中国首席经济学家柏文喜向时代周报记者表示，整体来看，尽管有较高的业绩增长，但金茂服务的毛利率较低，物管费用高，且规模不大，所以上市之后，投资者仍可能会有一定的顾虑。

事实上，与多数物管企业不同，金茂服务作为中国金茂旗下的物业平台，将自身定位为高端物业管理及城市运营服务提供商这从管理费中可窥得端倪招股书显示，2018至2020年，金茂服务整体平均物业管理费约为每月每平方米6.2元，5.9元及5.4元，远高于中指研究院公布的百强物企行业平均水平——同期每平方米4.2元，3.9元及3.8元

仍有母公司依赖症

和大多数房企分拆上市的物企一样，金茂服务也有母公司依赖症的困扰。

招股书显示，截至2018年，2019年，2020年以及2021年6月30日，金茂服务在管建筑面积中，来自金茂集团及其合营企业及联营公司所开发的部分，分别占89.8%， 94.2%，87.8%及86.6%。截止收盘，华润置地下跌-0.71%，报375港元/股，华润万象生活下跌-41%，报40.50港元/股，科大讯飞跌-0.52%，报580元/股。

过于依赖母公司，这无疑桎梏着金茂服务的发展，而金茂服务，也意识到了这一问题。

在招股书中，金茂服务有着这样的表述:虽然我们预期对母企的依赖在未来仍会继续，但我们于2020年开始，已分配更多资源加快与独立第三方物业开发商的业务发展。。

招股书中的数据也证实了这一点金茂服务第三方在管总面积由2019年的70万平方米增加至2020年的220万平方米，物业管理服务收入从2019年的3100万元增加至2020年的4260万元截至2021年9月底，金茂服务管理32个第三方项目

同时，金茂服务在招股书中提到:本次IPO所募资金中，有55%将用于战略投资及收购。

换而言之，如何扩大第三方项目占比，进行规模化扩张是金茂服务未来需要考量的重点。

不过，金茂服务虽然存在一些行业通病，但多位业内人士均看好其上市后的估值。

稀缺性是首要原因当前物企上市难度加大，从审批节奏来看，物企获批进度放缓据克而瑞物管统计，2021年上市的13家物企平均用时205天，同比延后约68天而金茂此番能够成功募股，意味着在不断收窄的市场中找到了立足之地

其次的原因，是物业版块的PE均值有所下降，金茂服务或可能给市场带来些许想象力2020年末，物业版块的PE均值达37.00倍，而2021年末物业板块PE均值仅为17.64倍，降幅高达52.31%但在柏文喜看来，金茂服务可与华润置地旗下的万象生活进行对标，后者的估值在行业下行的环境下，仍旧保持在55倍PE以上

两者之所以可以对标，一方面在管面积构成中都有较大的商办占比金茂服务招股书显示，除了传统住宅物业外，写字楼等商管物业和城市运营服务同样是集团的发展重点另一方面，两家公司的业务基本都分布在一二线城市柏文喜分析称，自上市以来，华润万象生活的估值一直处于上市物企的前列，与之相当的金茂服务，在央企托底的背景下，其上市后的估值或许不会太差

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