净负债率69.5%，旭辉加强旧改、商业等长线布局

“最坏的时代就是最好的时代，行业回归理性，这给了很多企业机会。”旭辉控股（00884.HK，下称“旭辉”）总裁林峰说。

在8月13日下午举行的旭辉中期业绩会上，林峰笑着对众人说，旭辉是一家面目比较模糊的公司，但是未来会越来越清晰。他希望旭辉规模保证在第一方阵不落伍，而未来的增长速度和第二方阵的追赶者一致。

在行业极度承压情况下，旭辉在过去半年实现合约销售884.4亿元，同比增长34%，是目前增速较快的房企之一。不过，今天旭辉在资本市场表现并不理想。截至8月13日收盘，旭辉报收4.22港元，下跌4.95%。

签约回款率95%

根据中报，2019年1月~6月，旭辉实现合约销售金额884.4亿元，其中签约回款率95%，较2018年末提高8个百分点，创下历史回款新高。

“我们重视自身造血能力，这个比融资能力更重要，回款率提高主要是整个团队合作的加强，实现了我们的资金回笼。”林峰对第一财经记者表示。

数据显示，上半年旭辉合约销售中，90%来自一二线及准二线、强三线城市。得益于一二线城市和都市圈的布局，旭辉今年上半年销售均价17400元/平方米，同比增长14%。此外，浙江、江苏、北京、上海四大区域的销售额均已突破百亿。

今年1~7月，旭辉合约销售1030亿元，已完成全年1900亿元销售目标的54%。

从利润表现看，旭辉上半年实现核心净利润28.7亿元，同比增长17.3%。过去三年，核心净利润的复合增长率36%。从利润率看，旭辉实现毛利率29.6%，同比增长6个百分点；核心净利润率达14.3%，同比增长1个百分点。净资产收益率（ROE）22.5%，从2016年起一直保持在20%以上。

参考同类企业水平，旭辉的净利润率处于业内较高水平。

截至2019年6月底，旭辉总资产规模较2018年底增长25.3%至3020亿元，净资产规模则增长17.7%至582亿元。

因为销售和资产规模增加，旭辉的融资利率几乎没有变化。截至2019年上半年，旭辉加权平均融资成本5.9%，而去年底，旭辉融资成本5.8%。

在负债方面，旭辉一直处于业内较低的水平。根据中报，旭辉净负债率69.5%，同时，现金存量较2018年底增加22%至543亿元，一年内到期短债占比18%，现金短债比为3.3。今年3月，标普提升旭辉评级至BB，展望稳定。

“我们一直严格遵守我们的财务纪律，不用财务杠杆来刺激业绩，我们账面现金可以满足公司3个月所有开销，我们计划下半年进一步降低负债，将短债水平降低到总债务的15%以内。”林峰说。

面对行业降杠杆的趋势，旭辉同样选择进一步降低杠杆，进而保障自己的融资成本较低和财务安全。

不过，旭辉上半年并非一帆风顺。旭辉的销售额大部分来自一二线城市，但是可供货值去化率在60%左右。而参考行业水平，大部分企业的去化情况都在65%的水平。

“我们下半年将加强销售力度，特别是在9月、10月，希望全年的去化率达到65%的水平。”林峰回应。

加强长线布局

今年以来，旭辉在土地市场非常积极。今年1月~7月，旭辉合计新增土储878万平方米，平均土地成本为4967元/平米。

其中，有88%来自一二线及准二线城市，旭辉的拿地金额权益比上升至74%，未来也将带动销售权益占比进一步提升。

“我们权益比提高主要是希望拉高我们所有的项目占比，我们计划项目权益比例提高到65%~70%，提高自己的项目把控能力。”林峰说。

提高项目权益比例，很大的好处就是可以自己把控项目操盘节奏，而这才能保证每年的货值供应和销售节奏。

值得一提的是，旭辉1~7月新增土储中近四成来自非招拍挂渠道。而在2018年，旭辉几乎不参与旧改和并购，并认为公开拿地可以有更快的周转。

“我们也需要布局一些中长线的项目，比如在华南市场只有通过旧改才可以实现更多的布局，虽然旧改的周期长，但是最后产生的利润也更高。我们每年也将用10%的回款用于商业办公的投资，保持可持续的租金收入。”林峰说。

此前，旭辉一直通过高周转项目快速发展。而进入行业前15之后，这家企业开始调整投资结构，开始慢慢布局一些中长线项目。对于旭辉而言，既是公司发展到一定规模的必然，也是行业逐渐饱和的选择。

通过“合作开发+旧城改造”的模式，旭辉在华南已进入8个城市，合计锁定逾30个项目。此外，旭辉在广州成立了旧改公司，完成签订6个村的旧改协议。截至7月底，旭辉总土地储备6300万平方米，总货值9800亿元。

不过，旭辉也开始逐渐控制了自己的投资节奏。“我们投资的权益金额控制在销售回款的50%左右水平，这样可以进一步降低负债。我们预计受到融资环境影响，四季度的土地市场竞争将减弱，因而将有更多的机会出现。”林峰说。

数据显示，旭辉下半年可售货值2300亿元。不过，这家公司依旧面临行业下行压力下的销售压力，1900亿对于旭辉而言依旧显得过于保守。

“市场需求依旧是刚需和刚改为主，客户还是关注地段和产品，主要客户是一些核心城市的新移民，这也是我们未来投资项目依据。”林峰说。

东方证券认为，预测公司2019~2021年核心净利润每股收益分别为0.90、1.12、1.25元。根据可比公司2019年6X的PE估值，给予公司2019年6X的PE估值，维持目标价6.27港元。

在最坏的时代怎么保持增速，成为旭辉这个阶段需要继续研究的问题。

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