博鳌演讲183;田明：朗诗的探索

田明(朗诗绿色集团董事长)：我作为一个企业代表，来向各位介绍一下朗诗在市场当中的探索。

从朗诗发展的过程可以发现，朗诗是一家战略导向型的公司，而不是机会导向型的公司。2001年年底的时候，朗诗刚刚设立，当时1000万的注册资本，非常小，出道也比较迟。到2004年，朗诗开始涉足绿色科技地产。然后很快就提出了一个绿色发展战略，当时叫“聚焦于绿色科技地产的差异化竞争战略”。从那以后，用了8年以上的时间，快速地布局，走上了绿色科技地产的发展道路。

到了2012年，根据中国经济和房地产形势的演变，我们分析了未来的发展趋势，得出一个结论，中国的经济将从两位数的高速增长逐步下降，变为中速增长，后来这个趋势一步一步的走下来。还有一个结论，中国房地产高歌猛进的时代，未来终将结束。变成一个正常发展的行业。所以作为企业要未雨绸缪。

在2012年，依据自身的资源禀赋，提出了深绿战略，在绿色差异化战略聚焦的基础上，提出了深绿建筑(绿色开发、绿建服务、绿色养老、绿色金融)。

2012年提出深绿战略以后，2013年，朗诗做了好几件事，一个是到香港收购了HK00106，然后把朗诗绿色地产的地产业务逐步装入了上市公司，用了好几年时间养了一个壳。现在这个壳基本上是一个正常的公司。

第二步是2013年响应国家的走出去战略，布局了美国市场。第三步是成立了一个地产的基金公司——青杉资本，第四是开始探索做养老服务业务。第五是开始探索做绿建服务业务。按照我们的深绿战略开始展开。

2014年随着房地产形势的变化。我们对房地产主业本身提出了转型升级的要求，提出了产品差异化、资产轻型化、收益多样化。产品差异化是指在过去的绿色科技地产的基础上，进一步深化扩大我们的产品优势，坚持走差异化的道路。在差异化产品具有更好的市场竞争力的基础上，实行资产轻型化。

其实资产轻型化就是小股操盘。朗诗从2014年开始提出小股操盘，以比较小的股份作为操盘方，在2014年年底的时候，朗诗所有的项目全是朗诗一个股东的，我们的资产重量是百分之百。但是到了2015年，这个指标降到了70%，到了2016年年底，这个指标降到40%，到了2017年年底，这个指标降到了30%，然后就一直在30%上下波动。

美国房地产行业的开发商自己操盘的项目，自身的股权权益比例就是30%，所以我们基本上调到我们预设的一个比例。由于实施了小股操盘，因此我们有我们的股权投资带来的收益，还有其他的轻资产的收益，实现了收益的多样性。

2015年，我们在2013年开始探索的基础上，正式成立了朗绿科技，它不是朗诗集团的子公司，是我重新设立的一家公司，是朗诗集团的兄弟公司。2016年朗诗开始开展长租公寓的业务，2017年朗诗把探索了好几年的养老业务向北京、上海、苏州、南京等城市布局，展开全国性的战略布局。到2018年，朗诗把长期为地产服务的物业公司作为独立的业务进行培养，这大概是朗诗战略演化的一个路径。

朗诗做的所有的产品全是绿色建筑，朗诗是国内绿色建筑占比最高的公司。(见PPT)这是我们位于太湖边上的绿色建筑的研发基地。这是住建部挂牌的全国四大绿建研发基地之一，也是长江中下游地区(夏热冬冷地区)绿色建筑推广示范基地。

朗诗做了很多的创新，获得了无数的认证。这个项目同时获得了四大认证，是我们的一个酒店。既是中国的绿色三星，也是德国被动房的认证，还有德国绿建委的DGMB，还获得了世界银行的认证。

这是我们在华北的被动房的体验中心，在顺义。这旁边是一个跟日本合作的无添加住宅，这个住宅没有任何的人工添加的物质，它所有的建材跟材料全部取自于大自然，是哮喘、过敏性体质比较适应的的建筑。

这是我们做的帕多瓦的住宅，我曾经陪一个国际的绿建考察团参观过这个项目，走到这个项目的时候，考察团的团长跟我说了一句话“田总，看来中国在绿建上没有落伍于世界”。具体的技术特征，我没法给大家展开讲。

这是朗诗新西郊项目，是收的一个旧工具，把它完全做了改造，是一个非常好品质的绿色建筑，然后做成住宅销售，在西郊宾馆的边上。这是朗诗最新的集中式的技术系统叫熙华府。朗诗乐府是一个复式的顶级的产品。这是朗诗的铃珑屿。

朗诗做了大量的绿建创新，对于社会而言，它的节能、低碳、环保价值非常高，对于客户而言，它的舒适、健康、经济价值非常高。在这个基础上，朗诗的绿建产品是既叫好又叫座的，我们的销售速率、销售溢价率显著高于周边的竞品楼盘，不管这个精品公司是谁，我们卖得都比它高，比它快，客户是买单的。

在这个基础上，朗诗做了资产轻型化，也就是小股操盘，广泛地跟各方面的合作伙伴进行了大量的合作，到目前为止朗诗在全国将近100个盘，已经没有一个楼盘是我们百分之百持有股权的，都是合作的。

朗诗在做自身的房地产绿色差异化，以及商业模式的转型升级的同时，还做了好几件事情。一个是在2013年我们开始布局美国，我们在美国目前进入了旧金山湾区、洛杉矶地区，还有波士顿地区、纽约地区，以及美国第五大人口城市凤凰城。现在一共有41个项目，朗诗是中国在上一波进军美国的地产商，在当地做开发，落地比较成功的公司。

在南加州地区、洛杉矶地区我们也有很多项目，北加州地区我们有8个项目，我们是旧金山湾区开发量比较大的当地公司。这是在亚利桑那地区，我们现在已经有大概十几个项目。

我们在美国地产的发展坚持了本土化的战略，从一开始就想得很清楚，地产是非常本土的事情，所以我们的员工全是本土的，没有一个人员，哪怕是会计或者是出纳是从集团总部派过去的。

我们的客户是本地的，面向中国买家销售的国际业务很少，百分之八九十以上是针对的美国的当地客户。我们的美国团队已经有200多人，我们的供应链系统、合作银行都是美国本土的，所以朗诗美国是一家本土化的公司，朗诗的地产一方面在中国，一方面在美国，沿着太平洋两岸平行展开。

除了做了美国的业务以外，我们还做了朗绿科技，但是朗绿科技没有用朗诗集团作为投资主体，这主要原因是两点：

第一，我们分析一个做技术服务的高科技的公司，很难脱胎成长于房地产的土壤里面，所以为了将来的科技公司、技术公司、服务型的公司能够发展得更好，所以我们单独设立了一个新的公司，我同样是董事长、创始人。

第二，这家公司是希望做成一个优秀的技术服务公司，做绿色建筑系统集成服务商，是希望在中国上市的。如果让房地产公司成为它的出资人、成为它的主要股东，将来对上市会构成政策上的约束，所以我们选择的是单独胜利一个新的公司。但是它跟朗诗之间血脉相连、同根同源。

朗绿科技的愿景是成为世界领先的绿色建筑解决方案的提供商。为什么提这么大一个口号呢？是因为在目前这个领域里面，全国并没有强大的玩家，它可能目前就已经是这个行业里面很强的一个企业，所以如果提中国领先就没有愿景和意义了，所以我们提的是世界领先。同时，由于中国每年新开发量占全球的50%，在中国能够做到领先，全球成为优秀是有可能的。

还有朗诗的物业，朗诗物业过去一直作为地产的配套商，现在把它作为一个独立的业务发展。对朗绿科技跟朗诗物业，我们都已经启动了上市的计划，一个在国内的A股，一个在香港。

同时，朗诗大力培育了朗诗寓长租公寓。目前从在营的房间量来看，我们已经达到了1.8万间，在全国居于第四位。我们长期看好租赁业务。

这是我们在杭州做的一个大型的社区，这个租赁型社区将来会住1万多人，现在已经开始投运。

同时朗诗做了常青藤养老服务的业务，我们既针对健康活力的老，也针对半失能、半失智，也针对失能、失智人员。目前已经有2500张床位，在北京、上海、杭州、南京、苏州、广州等城市。

我们还做了一个青杉资本，目前的管理资产已经达到100亿以上，做了相当多的项目，主要在上海、北京、广州、深圳，以及南京等城市。

青杉资本做的项目既有公寓，也有酒店、写字楼，还有住宅，基本的模式是投资，市场定位、改造，然后运营，将来再退出。目前也处于这个领域的前列。

朗诗经过这么多年的探索，自身是绿色开发服务商和生活运营商，它的中国地产、美国地产是属于开发服务商，既是开发商，同时也帮别人服务，小股操盘。同时物业公司、长租公寓公司、养老服务公司都属于生活运营商。

同时还有一家朗绿科技，它是一家做绿色建筑的方案服务商。这是朗诗地产转型升级的一些探索，我们的探索还在路上，一方面我们自身要完善我们的各项核心业务，同时我们也要适应市场的变化，等市场渡过了目前高度的波动调整的时期，将来稳定下来进入新时期的时候，那时候朗诗的转型升级可能才告一段落。

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