万亿级别房企的四个“苛刻目标”

他给房企达成“万亿级别”的目标，提出了四条苛刻路线。

房地产行业正面临一场“硬汉游戏”，万亿级的诱惑正在逐步凸显。

7月28日，在博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟抛出了对房地产行业的新观察。

钟伟认为，尽管有声音说开发商要放弃万亿级规模的执念，但企业总是要有追求。在TOP10的市场份额继续提高的现状之中，如何实现万亿级公司的目标：靠增长还是靠并购？这就是硬汉的游戏。

什么是硬汉？钟伟解释，硬汉的策略是比谁更硬、更猛、更横。基于这个观点，他给房企达成“万亿级别”的目标，提出了四条苛刻路线。

第一条线路是“我自己不犯错，我等待体量相当的对手犯错”。

第二，需要双轮驱动，也需要兼并收购，这样才可以达到万亿。只做开发和销售型的物业是不行的，还要必须做自持重资产的物业，或者是介入到金融等其他的行业。

第三、未来将会出现两个市场，一个是利润市场，一个是规模市场。在中国，长江以南，京广线以东非常狭窄的扇形区域是中国产业集聚，创新和人口迁徙的中心，中国经济和人口的重心都在向1/4的扇形集中。这是利润市场，在这个区域当中，形成了有机的城市群。在这个市场之外，区域之外是规模市场，高周转的策略仍然是成功的，仍然是必要的。

粤港澳大湾区、长三角是未来经济活力强的四分之一扇形区域，前者更有潜力覆盖区域市场以及整个中国市场。

第四、每一个成功的房地产企业背后都有一个银行或者是两家银行的影子，如果没有大型银行对某一家企业的持续不断的努力的支持，一家开发商是很难成为行业前十的，或者说，未来挤身行业前十的机会非常的渺茫。

对于整个房地产市场，钟伟也给出了分析框架。他认为，短期需要看流动性：从货币、财税、土地等看如何调控；中期看增长：经济增长和居民收入如何增长；长期看人口：主要看人口总量和结构，房屋存量和更新。

结合这三个观察维度，钟伟认为，房价相对“高”了，城镇化待转移人口穷了。也就是说，现在大家普遍觉得房价高，其实不是房子变贵了，而是人们的收入增长放慢了。

未来的政策取向对房地产是抑制性的。从现状看，2017年3月以来，调控政策没有任何松绑迹象，“房住不炒”政策将具有长期性；对将来而言，房地产税等长效机制有待落地。

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