以更长的视角，看土改年——对13届7次会议的点评一

来源： 小谢看地产

导读：在正在进行的13届7次会议当中，与土地相关的改革较多，目前已经报道的包括：①修订土地管理法、城市房地产管理法；②完善对农民征地模式，允许进城落户的村民有偿退出宅基地；③集体经营性建设用地入市，取消从事非农业务必须通过国有出让的方式。

①在中央经济工作会议之后，进一步落实土地改革方向，铺垫更大规模的土地改革。

本次会议当中，主要解决两项重要难题，一是户籍人口城镇化，这在过去推进较慢，主要难点并非市场曾经预期的会增加政府成本，例如医疗资源、教育资源的更多占用，而是村民不愿意放弃农村户籍，因为宅基地和农地制度，在2018年年初由新华社官方微博报道的宅基地三权分置之后，本次会议首次给予进一步落实。第二个难题是集体建设用地从试点到大规模推广。原有建设用地的新增，需要经过政府收储、再进行出让的环节，会大幅度推高土地成本，使最终市场化运行的收益率不足，进而导致试点推进缓慢。我们认为，当前的政策，是中央经济工作会议的进一步落实，预计2019年成为土改年。

②无论是地方专项债大力推进、还是集体建设用地入市，均将削弱土地财政，房地产政策思路开始出现大转变。

房地产对经济的影响，包括2条路径，其一是通过建设过程拉动经济增长，另一条则是通过土地财政。在土地财政中，最核心的是带来信贷支持，在拿地端的信贷成为了信贷派生的源头，因此，房地产并非货币的蓄水池，而是货币的泉眼，减少土地信贷，反而会导致货币发行量减少，这是地产产业链很长的必然结果。2）以短期视角看房地产政策，则是期待重启土地信贷，以货币的方式解决行业下行问题，但当前的地方专项债和集体建设用地入市，则是短期放钱预期的对立面。

③并非政策对错，而是以更长的视角看待当前的行业问题

市场的分歧更多的集中在放松、或者不放松上，我们认为以短期政策来看，应该区分政策为放松还是放钱，这是完全不同的做法，同时，以中央经济工作会议和13届7次会议来看，政府更多着墨长效机制改革，且从最难的土地改革开始。这样的导向，使得短期的政策预期没有对错之分，而应该以更长的视角看待当前的行业问题。我们预计短期市场的预期在放钱的角度会落空，因为正在选用其他行业来尝试托底，并集中精力解决长期问题。推荐万科A、华夏幸福、保利地产、招商蛇口等。

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