谭浩俊：房企区域高管频频调整意味着什么

区域高管是房企生根发芽、开花结果的基础，也是房企在这个区域有没有地位和影响的关键。尤其在一线城市和重点二线城市，更是直接表现为区域高管之间的竞争。因此，派驻一、二线城市的高管，大多能力很强、思路很宽、很擅长于处理各方面的关系，并在集团层面担任一定职务，有的则直接担任集团副总裁，形成集团副总裁兼区域总经理的格局。

也正是因为区域高管对房企在某一地区的地位和影响关系极大，因此，不同房企之间的挖脚也很严重。近年来，区域高管“互换”现象时常可见，能力较强的区域高管，经常可以遭到其他房企的挖脚，报酬也是越来越高。

然而，近一段时间以来，却出现了另一种现象，那就是房企对区域高管的主动调防。特别是北京等一线城市，调防的力度还比较大，多家房企被调整。如旭辉集团就于近日宣布，集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏离职。而在此前，龙湖集团副总裁兼北京公司总经理宋海林被调任龙湖集团副总裁兼集团研发部总经理；绿地集团京津冀房地产事业部总经理欧阳兵则被调回上海。除北京之外，按照相关机构提供的数据，进入10月以来，已经有至少10家房企区域高管出现了变动。

那么，房企为什么要对区域高管频频调整，将原本认为能力很强的区域高管调整出这些区域呢？如果说此前是被挖脚，属于被动调整的话，此轮区域高管调整，则是因为业绩没有达到预定目标，主动做出的调整。以旭辉为例，集团下达给北京区域的销售目标为全年300亿元，但有消息显示，到目前为止，北京区域销售额才完成70亿元，距离年底仅有一月有余，要想完全全年目标任务，几乎没有可能。自然，区域高管就要为之担责，调整也就不可避免了。

事实上，在目前的楼市格局下，能够完成全年目标任务的，除非新开辟的城市或原本基数比较低的城市，其他城市实现年度销售目标的难度都比较大。特别是北京等一线城市，实现的难度更大。搞不好，就会出现业绩大幅下滑的现象。恰恰是，眼下又是各大房企资金最紧张的时刻，迫切需要通过销售来缓解资金紧张矛盾。不然，企业也不需要通过到海外发债等手段，维持企业的资金运行。

不仅如此，企业的战略布局怎么调整，要不要继续拿地、在哪些城市拿地、以什么样的价格拿地、拿什么样的地，也到了需要重新审视和研判的时刻。很显然，过去在某一区域很有作为的高管，极有可能受到固有思维的影响，难以适应新的形势变化，必须对其做出调整。至少，应当在不同区域之间进行调整，以“新官上任三把火”的方式，更新区域高管的思维，提高区域高管对新形势的适应能力。更多的，则通过招聘、挖脚等方式从外部引入“新人”，且不再局限于有没有在房企干过，而要具备资本运营、市场营销等方面的能力。尤其是资本运营，是目前很多房企重点考虑的问题。

事实也是，经过换帅的区域，确实起到了“换帅如换刀”的作用，房屋销售很快就出现了喜人景象。只是，面对日益严峻的形势，区域高管的调整，所赋予的责任也要更重、任务更加艰巨。过去，在房屋开发和销售过程中，资金主要都是集团调度，区域高管这方面的自主权不是太大。随着企业融资难度加大，区域高管可能也要开始增加一项忙资金的任务了。除了继续由集团高度资金之外，区域分公司也要想方设法筹集和调度资金，以缓解集团的融资和调度资金压力。这也是为什么一些房企在选择区域高管时，会更加注重资本运营和运作能力的主要原因之一。

同时要看到，房企对一线和重点二线城市的区域高管进行调整，也有集团整体战略调整的考虑，亦即开发战场有可能从一线和重点二线城市向二、三线城市转移，将得力的区域高管调整到重点布局的城市。在很多房企的眼里，二、三线城市可能发展的空间更大，特别是房价还不是很高，经济运行状况还不错的二、三线城市，极有可能成为房企争夺的新的战场。这也预示着，房企未来的布局有可能出现这样的变化——一线和重点二线城市以去库存为主、适度拿地开发，确保资金运行安全。因此，区域高管也一定要对资本运营更熟悉。二线城市作为最主要进攻目标，委派进攻能力强、市场开拓意识浓，能够很快打开市场、获得收益的区域高管，重点占领市场。三线及其他城市，则主要了解和调研，在摸清情况后逐步进入，打开这些城市的新空间。区域高管的能力，也应当比前两类稍稍弱一点。

只是需要开发商的是，如果想继续以抬高房价来占领市场，与调控对抗，可能会毫无前途，搞不好会撞得头破血流。只有适应形势变化，围绕调控政策及时调整策略，才有可能获得更好的发展机会。调控进行到今天，主动权已经不在开发商手上，而在购房者手中，开发商可能需要选择降价售房，才有可能避免资金链断裂风险。

来源:金融界网站

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