135家上市房企上半年营收达7740亿八成房企利润明显上涨

A股上市房企中报披露已收官。据同花顺统计数据显示，2018年上半年，A股135家上市房企营业收入总计高达7740亿元，同比上涨24%；归属于母公司所有者的净利润合计852亿元，同比增长38%，即平均每家上市公司约赚6.3亿元，平均每家比去年多赚约1.73亿元。

值得一提的是，135家上市房企货币资金接近1.1万亿元，同比上升21%。

安信证券分析师黄守宏表示，民企一般具有更高的增长速度，但国企相对稳健，民企增速波动较大；从利润率看，国企与民企利润率逐渐收敛，民企利润率自2015年以来筑底回升趋势更为明显。

黄守宏进一步称，龙头公司在高基数下，仍能大象起舞，成长性凸显；中上及中下市值房企在营收及净利润的增速表现上都有明显的提升，但在毛利率及净利率上，中上市值房企的弹性更大，中下市值房企虽有一定的高增速，但其利润率显著低于行业整体水平。

135家房企净利852亿元

从上半年业绩来看，不同梯队房企净利增长速度不同。

《证券日报》根据同花顺数据统计，截至6月30日，上述135家房企归属于母公司所有者的净利润达852亿元，平均每家归属于母公司所有者的净利润为6.3亿元，2017年同期则为4.57亿元。

具体来看，归属于母公司所有者的净利润超过10亿元的企业有18家，占比为13%；净利润1亿元-10亿元之间的企业为65家，占比约为48%。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，大部分企业利润明显上涨，除了部分转型的中小企业外，八成房地产企业2018年上半年利润明显上涨，这是房企收获最丰厚的半年报，多家房企净利润出现高达200%的上涨。

值得关注的是，多数房企今年都在强化现金流收入，提高周转速度，加快销售节奏。不过，高周转虽然是房企的必由之路，也是加速规模扩张的手段，但前提是施工的安全性和产品的标准化，业内盛行的“3-6-9”周转模式(即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼” )，需要企业有很强的产品营造能力和“质量与速度”的平衡能力。

正如新城控股高级副总裁欧阳捷所示，高周转模式本身并无对错，但是执行高周转的同时也要确保制度流程的规范性和严谨性。比如节点计划的编制必须科学合理并具有可执行性，现场管理必须满足文明施工、安全生产、培训覆盖、监管到位等要求。

中银证券报告显示，在严调控背景下，政策边际放松预期较弱，高位运行难以持续，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著。

资金链承压

事实上，由于过去扩张速度太快、负债过高，去年下半年以来，负债较高的房企都在用各种手段降低负债率。

目前来看，2015年-2016年，地王频现奠定了中长期毛利率的下行趋势，行业整合将加剧。尤其在房地产增量市场天花板来临之际，过度依赖住宅销售获得收益的房企，动辄资产负债率超过80%，相当于背着“炸药包”前行。鉴于此，不少房企都在加码持有型物业运营收益，以期获得稳定现金流和增加新的盈利增长点，以此缓冲风险。

更重要的是，调控政策不断加码，在一、二线热点城市限价政策高压下，房企难以定下预期高价，撑不住的企业率先“降低预期定价”卖货，有些房企则仍在延缓项目上市时间。在融资方面，多种融资渠道紧缩，房企融资压力很大。

有分析师认为，大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。在本轮地产周期中，多数龙头企业拿地有节奏，存货管理能力较强，销售和进货时机把握较好，财务盘面较为好看，信用评级较高，因此融资渠道畅通。

黄守宏表示，龙头房企预收款锁定率高，且具备较强的现金管理能力及回款能力、较强的融资能力；从负债率看，虽然龙头房企的资产负债率较高，但剔除预售款后的资产负债率低于其他分组。

但中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，在项目去化率较低的情况下，若融资渠道受到阻碍，未来可能有偿债风险。

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