丽新发展0488.HK：资产整合提速，物业出售刺激重估

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丽新集团这只“老牌”港资企业经历超过70年的跌宕，持续淡出投资者视线很长一段时间，但是最近最近出现一些重组的动作让其再次引起市场的关注。集团通过以往多次的重组，目前核心资产集中在丽新发展（0488.HK）。长期以来丽新发展在二级市场都是一个业绩稳定、派息稳定且估值低估的“收租股”，而最近的重组动作有望带动公司资产进行重估。

丽新发展分别在7月18日和27日公告，出售英国及香港的两座物业。其中，丽新发展在7月18日公告称，公司出售所持英国伦敦EC4 Queen Street 36号物业，总代价5.7亿港元，账面收益为2.8千万港元。

而在7月27日公告称，公司联合恒基兆业出售尖沙咀天文台道8号，成交价约40亿港元，其中丽新发展出售物业回款36.3亿港元，账面收益为2.4亿港元。据了解，项目前身为旧楼，经过多年并购后，丽新及恒基兆业合力集齐业权，并重建成银座式商厦，各持一半业权。

其实丽新发展以往相隔一段周期就会出售部分资产，出售资产预计会刺激公司估值重估，而这笔资金流向对公司长远发展影响预计不小。两个物业出售后预计能回笼接近42亿港元的资金，通过梳理近期企业发展状况可知，资金用途主要有三个方向：1、投入发展公司的物业；2、整合旗下上市资产；3、分红派息，下文将分别进行分析。

一、重建优化资产，物业价值持续提高

首先，先对丽新发展这家“包租公”持有的物业进行回顾和梳理。公司的物业主要集中在三个地区：香港、伦敦和越南。其中大部分物业已经落成，且香港地区的物业一直是优质的资产，最新半年报显示多数物业出租率接近100%。根据去年租金收入7亿港元，公司的应占租金收益率约4.5%。

因此这些资产，公司想出售的话是很容易找到买家。例如如此次出售的天文台道9号，其截至2018年中期的租金收入就上升了8%。

除此之外，丽新投资的香港海洋公园万豪酒店在2018年第二季度落成。海洋酒店将由万豪集团营运，将提供合共471间客房，丽新增加约36.6万平方呎的应占租赁空间。如今香港旅游业向好，预计2018年海洋酒店项目能够为企业带来业绩提升。

值得注意的是，如今丽新发展资金充裕情况下有望加速推动伦敦Leadenhall三处物业的重建。2018年7月10日，公司还特此发布了公告，伦敦市规划和交通委员会正式下发了《规划同意书》，意味着重组的工程不久后可以加速完工。如果办公大楼整合完成，那么这一块物业资产的估值和租金必定上升。

物业发展方面，西湾河街道和逸新项目预计在2019-2020年完工，逸新已于2017年7月开始预售，其中结转的收入会进一步推升公司业绩。总体而言，丽新发展正在发展的物业和持有的物业保持优质，且随着重建优化有望刺激公司估值进一步提升。

二、资源整合加速，收购旗下上市资产

丽新发展2017年就有配股、融资等动作，加上此次资产出售回笼了大量资金，其中除了继续投入自身发展之外，预计一部分资金是为企业的重组做准备。自业内资深人士周福安加入集团后，丽新集团在近几年一直进行大规模改组，大大提高了集团透明度。

集团的结构虽然仍臃肿，但已取消不必要的交叉持股，不过对于公司进一步的重组市场一直有所预期。2018年5月28日，丽新发展发布公告，表示对旗下控股的丰德丽（0571.HK）进行全面收购要约，同时也对丽德丰控股的丽丰控股（1125.HK）进行收购。

公司的旗下的上市平台每家都有不同的业务重点，丽新发展则是最重要的上市平台。而丰德丽控股主要拥有丽丰控股的51%权益和寰亚传媒的59%权益。该公司在香港和中国经营电影院；丽丰控股则主要在上海和广州拥有一些优质物业。其最大的项目是横琴的发展项目。

根据要约公告显示，丰德丽的要约价为1.3港元/股，丽丰控股要约价为5.2港元/股。预计两家公司包括注销期权支出的收购总价分别为12.3亿及8.4亿港元，总和20.7亿。

从价格上看，公司对两家上市平台的要约价接近二级市场均价，要约公告发出后，股价也并未产生大幅变动。

总体而言，丽新发展能否顺利把旗下资产收购成功仍是未知之数。目前丰德丽PB为0.2倍，丽丰控股PB为0.2倍，因此丽新发展如果以此价格成功收购这两家公司，可以说收购成本是很低的。资产并入公司后，丽新发展的价值也必然有大幅提升。

三、大股东持续增持，利润支撑派息预期

出售两座物业后，账面净利为2.7亿元，这部分收益将入表。公司年报公布临近，预计公司2018年8月开始租金收入会有所下滑，但这部分租金下滑并不影响2018全年业绩。同时由于物业是溢价出售，所以对公允价值影响并不严重，2018年的利润时受到支撑。

资金充裕，利润预计有所提升，预计丽新发展派息金额有望提升。从以往丽新发展派息历史看，派息率较为平稳，稳定在3%-4%。但是由于2017年4月公司进行50合1的合股，2017年年末因每股净利提升导致派息大幅提升。2017年期末的派息从过去每股0.0019港元/股提升到0.1港元每股，这一影响有望延申至2018年。

而最近临近年报期，大股东快速增持了公司股票，这不单单短期内增强了股价的安全性，同时还增大了期末派息增长的预期。

今年5月开始，丽新发展大股东林建岳开始持续增持，持股比例从54%增持到56.24%，均价在13.8附近。股息收益率的提高在叠加重组预期下也有利于刺激公司估值的重估。

小结：

丽新发展近期物业的出售，以及重组动作，都对市场传递出管理层整合资源的积极信号。丽新发展作为一家老牌的“收租股”，公司持有的资产十分优质，2018中期资产负债率为29%，负债结构优良。而目前公司PB为0.28倍的估值略低于同行，这与过去派息及集团持股架构复杂有关，而如今这两方面已经得到优化，有望带动公司的估值进行重估。目前公司现金充裕，股东政策叠加派息增长预期下，公司股价短期支撑较为强劲。投资者可对丽新发展保持紧密关注。

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