内地楼市高烧已退，香港房产何时降温？

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内地一二线城市房价“退烧”

自去年9月以来，内地大中城市相继发布楼市调控政策， 但效果并不显著。今年3月，以北京“3·17”新政为首的新一轮调控如暴风雪一般冻住房价， “限购、限卖、限贷、限签”让楼市成交量迅速减少，房价开始退烧。

据国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2个百分点和1.7个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落，5月份比4月份分别回落0.8个百分点和0.5个百分点。

虽然房价没有迎来大跌，但是一路狂飙的房价和成交量终于冷清了一会，习惯于看热闹的普通民众还是有酣畅淋漓之感。据了解，2017年5月，北京市二手住宅共成交10801套，环比下降约4成，至少数百家中介店已关张。

然而，仍有一个大城市的房价屡创新高——香港。

香港楼市“高烧不退” 海外房产投资“连累”住宅地产

据各大媒体报道，香港住宅楼价已连升13个月，自去年初以来的累积升幅达到23%。而根据香港政府差饷物业估价署5月31日公布的数据，今年4月，香港私人住宅房价指数为327.4，环比涨幅2%，同比涨幅19.8%。这也是自去年10月以来连续7个月创下新高。

香港的房产市场发生了什么？

据市场分析，内地一二线城市的“退烧”和香港楼市的“发烧”是有一定联系的。

在一、二线城市土地溢价率居高不下，调控措施趋严的情况下，部分内地房企将目光转向了土地有限的香港。

近一年，来自内地的房企已在香港购入10宗土地，成交总金额接近600亿港元（约合530.8亿元），占香港总体卖地收入的五成以上。

其中，海航集团或许最为引人注目。据不完全统计，海航集团曾在五个月内以272亿港元（约合240.6亿元）拿下香港4宗地块，且全部位于启德机场板块。

笔者认为，从企业的角度说，内地房企之所以去香港投资，事实上是在做分散投资，而在香港买地也相当于海外投资，港币与美元又是货币局制度（接近于固定汇率），在美元持续加息预期的背景下港元资产也在隐性升值，内地房企以这种方式在香港投资，回报率相对稳定，增长预期较强。

另外，从行业背景的方面说，近年内地企业的海外地产投资也是越来越热。著名的房产服务商戴德梁行最新发布的报告显示，一季度中国海外商业地产投资总额高达77.8亿美元，同比增长38%。香港以40.7亿美元位列中国投资者境外投资目的地之首。排在二、三位的英国、美国仅为23亿、9.8亿美元。可见，海外房产市场对于有“买房情结”的中国内地投资者来说有很大的吸引力。

供给大幅增加，香港的住宅房价会“冷静”下来吗？

商业地产的发展助推经济增长无可厚非，住宅地产只是“受牵连者”，那么未来香港住宅的房价会趋于平和吗？

6月27日，香港特区行政长官梁振英在香港发表本届特区政府的第五份《施政汇报》，称将推出长远房屋策略，在2016年至2017年度起的五年内，公营房屋预计将建9.46万套。

所谓公营房屋是指，政府为低收入居民提供的住宅。由政府出资兴建和拥有业权，以廉价租金出租予居民。

报道指出，未来3至4年一手住宅市场的供应量约为9.6万套，将创下自2004年9月以来新高。

过去，香港房产市场主要是实施需求管理措施，包括买家印花税和加强额外印花税、双倍从价印花税，以及新住宅印花税，虽然打击了投机、投资的需求，但是买家们的投资热情依然不减。比如，今年六月，李嘉诚旗下长实地产一新开盘项目在短时间内悉数售罄。

但这次推出的大规模增加房屋供应计划是在尝试从根本上化解供不应求的问题，加上香港人口的老龄化导致未来一二十年房屋空置率的快速上升，房价上涨的压力会得到一定缓解，但是由于香港优越便利的环境，是全球富豪们最喜爱的城市之一，不断的吸引热钱流入、赴港置业，未来长期住宅房价的波动依然充满不确定性。

从短期来看，投资需求的上升仍不可避免，房价难现大跌。

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