品牌长租公寓如何突围生存困境

2014年，顺为资本给You+国际青年公寓投资了1亿元后，多方资本开始围猎长租公寓领域。过去3年多间，在政策的鼓励下，包括万科、龙湖和碧桂园等开发商也纷纷入局，一时间这一领域群雄混战。

与大型开发商依靠自身的优势迅速获得房源扩大规模不同，依靠资本成长起来的长租公寓品牌则必须直面发展瓶颈的问题：他们并不具备雄厚的资金实力、获取资源的能力又拼不过开发商，在竞争激烈的长租公寓领域，他们的下半场在哪里？

被分走的蛋糕

在官方不断推出鼓励租赁的政策以后，优趣文化创意有限公司CEO李闻喜开始感受到压力，“虽是利好，但是对于从业者来说，压力会更大。国家队、开发商入场，好的资源都在他们手里，他们很容易就拿到了大规模、大体量。对于其他的品牌公寓而言，获取房源的难度正在变大”。

以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的开发商长租品牌公寓规模正在迅速壮大。最新的数据是，泊寓目前已持有3万间集中式公寓，连同未开业公寓达10万间；冠寓则在2017年布局了全国16城，开业房量预计近1.5万间。而同样起步较早的魔方公寓，据安居客房产研究院统计，其目前在全国15个大中型城市管理房间逾3万间。

“开发商可能有上百个人在找资源，而我们只有这么小的一个团队，可能就几个人，没法跟他们比。魔方公寓在华平资本的支持下，规模也就做到了这么多。这个规模相对于开发商还是太小了。”李闻喜称。

局面难言乐观。李闻喜认为，大多数中小型品牌公寓最后可能都会被并购或者转让。这种趋势已经逐渐显现出来。2017年8月，魔方生活服务集团在深圳宣布，完成对深圳本土公寓品牌“V客青年公寓”的战略投资，成为后者第一大股东。

目前V客青年公寓作为魔方生活社区旗下的一个独立品牌运营。V客创始人辜月向《每日经济新闻》记者介绍，目前V客依旧维持原有团队运营，他们刚刚在深圳拿下一栋新的物业。目前V客拥有5栋物业共计超过1000间公寓，总体出租率超过80%。

对于V客目前的运营情况，辜月表示满意，她对于规模并不十分看重，“集团对我们或许会有更多的期许，希望能够做到全国各地更多的地方去。但我们希望能够稳扎稳打，有条不紊地去扩张、持续地去做发展。目前我们的项目都是盈利的”。

轻资产的破局之道

多名接受《每日经济新闻》记者采访的品牌公寓CEO在谈到未来的发展时都提到了一个词：差异化。他们不再走既定的二房东模式，而是通过自身积累的资源与长处，找到一条破局之路。

乐乎城市青年社区选择的是通过轻资产路径扩张业务。“我们确实不具备重资产持续获得项目投资的能力。所以我们在拿天使轮投资的时候，就想基于我们运营的实战能力和对行业的理解，通过轻资产方式扩张业务。最终大家都是要过规模化这关的。”乐乎城市青年社区CEO罗意指出。

这种模式的扩张也并不容易。罗意指出，“我们是由甲方委托去运营的，在这种情况下，可能就不能像有的企业那么任性。有的企业内部经营情况不那么好，就只是财务报表难看一点。但是对我们来说，如果我们做不好运营，甲方是会跟我们解约的。”

也正因为此，乐乎在扩张的过程中就更有紧迫感。“我们在不断去做标准化的建设和管控，这个行业是生于忧患、死于安乐的。目前开业的四五十个项目，基本上每个项目都能盈利。我们成熟的门店出租率也能做到98%以上”。

乐乎还在探索更多的可能。例如，从金融的角度为甲方配资。罗意指出，前期甲方可能只有房源而没有钱投入运营，乐乎就会帮助建构财务模型、风控模型等，从而拉来资金方参与，而乐乎在这中间依旧充当着一个运营方的角色。

乐乎的背后还站着强大的资本方复星地产。罗意谈到与复星地产的合作时指出，复星集团旗下有着很多的产业布局，如医疗、健康等大消费领域，未来在长租公寓的场景下，也有很多可以开拓的空间，可以做一些更加发散的事情。

乐乎目前已经进驻了北京、上海、广州、深圳和武汉等多座城市，总计有近2万间房源。而在武汉，乐乎还与政府合作打造青年人才公寓，目前已经交付了700多间。罗意称，如果有机会，乐乎很愿意参与人才公寓的托管。

“做真正的长租”

在意识到行业发展瓶颈之后，李闻喜也开始认真思考优趣的未来。“要么你是有实力，要么你是能够产生新的想法，有自己的运营特点”。他的方法是，做真正意义上的长租：目前他在深圳推出了一个项目，其运行模式是租期10年，一次缴纳，10年不涨租。李闻喜介绍称，目前优趣的上述项目共一百多套房源，已经全部租出。

如何保证租约的稳定性？李闻喜指出，目前整个长租公寓领域，运营方签约的期限不会少于8年。“目前行业整体上都不赚钱，大多数都要四五年才能够回本。所以对于运营者而言，和业主方签约10年也基本是行业标准”。

李闻喜称，长租客群和以往相比有了较为明显的不同，租客开始萌生“业主”意识，开始装修房子。这也给了他更多的启发与想法，未来他可能会从一些增值业务方面为租客提供服务，例如装修业务等等。优趣也正在洽谈一些金融机构，李闻喜希望未来在资金方面能够与银行等有更多的合作。

但这一模式是建立在租客打定主意10年不买房的基础上的，在“有房才有家”的传统观念下，优趣的这一模式能走多远，尚需观察。同时，考虑到通货膨胀、“二房东”风险，李闻喜也许还得想得更周全一些。

房源获取的问题仍然困扰着李闻喜。李闻喜称，做10年长租，就意味着对房源的质量要求更高。最好是住宅、其次也得是厂房宿舍。有产权证这是必须的条件，因为要保障的是未来10年的租约。在产品上也有着更高的要求，在打造产品的资金投入上，优趣的投入要高于其他的品牌公寓，因为租客对于短期居住的品质要求要比长期居住的低。“项目也是不停在看，不停在找。我们现在想找大规模的，一两千套这种，难度有点大”。

“行业已经是红海了，这个红海的意思不是说市场空间不够大，而是竞争很激烈。”李闻喜说道。

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