马光远：2018年，房地产将迎来历史性巨变

2016年底，我对2017年房地产的总体预判是：六月份房地产会变天，中国的高净值人士应该减持房地产。事实如何呢？先是“3.17”的政策变天，各种限制性的手段无所不用其极，高层不断强调“房子是住的，不是炒的”，并且将防范房地产泡沫列为中国经济的五大风险。事实上，这样的基调意味着，房地产作为最好投资的在中国房地产的历史基本宣告结束。在政策的打压下，包括一线在内的热点城市开始降温，在新房限价的情况下，二手房市场博弈出现了明显的逆转，到2017年年底，北京等城市的二手房出现了量价齐跌的局面，我预判的“变天”成为现实。

但出乎我的意料的是，由于货币化补偿等政策，导致房价快速上涨的热度向一些没有概念，没有基础，房子供应量很大的四五线城市蔓延，甚至小县城都出现了抢房子的现象。这样的结果是，尽管热点城市降温，但四五线城市的火热让整个市场的数据再次创下历史新高，无论是房地产销售，还是土地市场，突破2016年的高点已经成为定局。前11个月商品房销售额已经突破10万亿大关，115481亿元，增长12.7%，已经创造了历史新高；从土地市场看，前11月，房地产开发企业土地购置面积22158万平方米，同比增长了16.3%，前10个月国有土地使用权出让收入35959亿元，同比增长了37.3%。在销售业绩上，短短一年时间，中国房企巨头的规模从“3000亿时代”跑步跨入“5000亿时代”，碧桂园销售额已经突破5000亿元大关，恒大、万科也在向5000亿迈进。

但是，我想说的是，2017年房地产数据创造历史性的新高，几乎成为房地产上半场一曲惊艳的绝唱。我坚持我在2017年底对今年市场的基本判断：2018年将是本轮房地产最困难的一年。

原因有二：第一，政策调控的效应将在2018年全部显现，随着四五线去库存周期的结束，市场将陷入非常困难的局面；第二，房地产企业也好，购房者也好，还是吃瓜群众，对房地产的思考仍然停留在过去的思维，没有意识到房地产的天变了，没有意识到随着政策逻辑、市场逻辑、经济周期和房地产自身周期的变化，房地产上半场已经结束，下半场正式开启，而下半场无论在政策环境、盈利模式，以及竞争路径和理念上，都和过去20年完全不同，房地产正在迎来真正的历史性巨变。

房地产迎来历史性巨变，绝非虚张声势的妄言，而是实实在在的事实，这种巨变可以从三个维度观察：

第一，房地产的基本矛盾变了。用十九大报告中的话，就是房地产的基本矛盾变了，房子短缺的历史基本结束。房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。房子够了，但好房子少，优质城市的优质房产仍然稀缺，这将是长期的，特别是，随着人们对房子功能定位的不断提升和变化，人们对房子赋予了更多精神层面的东西，这必将引发房地产价值链和产业链的裂变。

第二，房地产的“灵魂”变了。十九大重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这是房地产政策定位的颠覆性的纠偏，房地产政策从从过去的经济政策回归到民生和社会政策，这是一个巨大的变化。根据十九大的描述，未来的房地产政策将告别调控周期，进入到制度建设周期，这也意味着，送所言的“二次房改”已经启动，对中国房地产市场的一系列重大问题进行高屋建瓴的顶层设计，构建与我国发展阶段，与中高低各个阶层收入人群相得益彰的住房制度体系，包括土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度、交易监管等一系列制度的重构。这意味着，房地产的制度环境将和上半场完全不同，房地产过去的利益格局将被颠覆。

第三，房地产行业的价值链变了。中国房地产靠规模竞争的阶段已经逐渐过去，决定一个企业未来的，是是否具有卓越的理念和面向未来的竞争模式，而不是仅仅靠规模。下一个30年，面对新的科技革命对人类生活以及很多行业颠覆性的变化，房地产行业的自我革命刚刚开始，房地产企业是什么？做什么？非常重要。房地产企业靠简单盖房子赚钱，那一定会很快被淘汰，房地产企业的定位应该是为城市居民提供高品质的生活，成为高品质的服务商。开发商必须考虑下半场“我是谁”这个最基本的问题。在互联网和消费时代，谁深度介入城市人的生活，谁能够为城市人提供高品质的服务，谁能够成为真正的赢家。这意味着，没有跨界思维，只知道盖房子的企业，在下一个周期会死得很惨。

因此，我所言的中国房地产行业的历史性巨变，绝非很多人浅层次理解的房地产只是告别了快速增长周期。而是面对一个新的历史大周期，面对人工智能、大数据、物联网等对我们生活的颠覆性的变化，新的科技革命对生活的改变，房地产行业在一个历史大变局中主动以及被动的自我革命。这无疑是巨大的挑战，但又何尝不是巨大的历史性的机遇？

因此，历史性巨变，不一定等于房地产的好日子结束。特别是，我在过去的文章中一再强调，在中国的人口红利、市场红利、制造业红利和全球化四大红利结束之后，下一个30年真正还有很大潜力的就是“城市化”，城市化的成败将决定中国两个十五年的目标能否实现。中国在下一个30年要跨越中等陷阱，进入发达经济体行列，关键是能不能以湾区和城市群为中心推动中国城镇化质的飞跃。城市的崛起是下一个30年中国最大的亮点，房地产仍然处在产业的风口，房地产作为最好投资品的日子慢慢终结，但房地产作为老百姓财富配置的主要工具之一的周期没有结束。中国城市的软硬件升级会成为下一个30年全球最大的经济事件，对于那些已经做好准备的房地产企业，这无疑是千载难逢的历史机遇。

祝各位在2018年更加“混乱”！

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