泰禾集团净负债率高达402%债务3年增千亿资金链持续承压

长江商报消息 □本报记者 沈右荣

11个月、45场并购、489亿元。这三个数字让来自福建的中小房企泰禾集团（000732.SZ）的豪赌之心尽显。

长江商报记者不完全统计，今年前11个月，泰禾集团相继发起了45场并购，足迹遍及北京、上海、武汉、南京、杭州等全国多个重要城市，耗资约489亿元。

其实，2010年借壳上市的泰禾集团大举扩张步伐始于2014年，目前已完成在全国主要城市的布局，实现区域性房企向全国性房企的嬗变。

不过，在房子回归住宅属性调控政策下，泰禾集团由地王专业户变为并购狂人。今年半年报显示，报告期内新增合并子公司达70家，其中60家为地产、建筑领域。长江商报记者初步统计，系列扩张后，泰禾集团的资产规模已从2010年的51.81亿元飙升至今年9月底的1835.87亿元，暴增34.43倍。

然而，高速扩张传导给泰禾集团的是令人侧目的超高负债率。截至今年三季度末，泰禾集团的资产负债率达85.48%，较年初上升3个百分点。其有息负债1229.70亿元，净负债率达402.51%，领跑A股房企。而去年底及今年上半年，这一指标约为360%、396%。

与负债快速攀升背道而驰的是经营业绩增长放缓。2015年，泰禾集团的营收和净利增幅高达70%，而今年前9个月，净利增速降至17.71%。

12月17日下午，泰禾集团向长江商报记者发来的材料显示，通过并购、参股等方式，泰禾集团拿地成本是公开市场的一半，负债压力大幅减小。

年内激进扩张，豪掷近500亿发起45场并购

在房地产全面调控、房企洗牌之时，以激进风格著称的泰禾集团仍在扩张路上加速前进。

10.62亿元收购山西俊嘉95%股权、2.4亿元收购蓝天碧水67%股权、17.87亿元收购新华都置业60%股权、42.52亿元收购增城荔丰100%股权及增城荔涛100%股权……泰禾集团的一长串并购账单让人眼花缭乱。

公开信息显示，今年前11个月，泰禾集团发动了45场并购，遍布北京、上海、南京、南昌、杭州、武汉、天津、太原等全国重要市场合计耗资489亿元。新增11个地产项目，耗资超54亿元。

长江商报记者发现，近年来，泰禾集团不满足于闽南一城一池的得失，将目光投向全国市场。此前，其依靠激进拿地博得地王专业户之名，如今，则靠大举并购小型房企曲线拿地。

以泰禾集团进军武汉为例。今年7月12日，泰禾集团出资2亿元从武汉城开房地产开发公司手中拿下武汉金沙40%股权，并于武汉金沙签约，负责开发建设武汉金沙持有的蔡甸区金沙半岛项目。

4个月后，泰禾集团再出手布局，以3.49亿元拿下了武汉尚品置业98.60%股权及相关资产，从而获得位于武汉蔡甸区的两个地块土地使用权及开发权。

武汉的布局只是泰禾集团全国扩张的缩影。长江商报记者发现，今年以来，泰禾集团在并购路上频出大手笔，其交易价格也由亿元到数亿元再到数十亿元。

Wind数据显示，今年以来，泰禾集团并购的交易价超10亿元的项目不在少数，如10月12日收购恒祥置业65%股权及36.71亿债权，耗资40.12亿元。9月21日出资21亿元收购轩龙置业45%股权，此前一周耗资31.79亿元将沃得宝华100%股权纳入麾下。6月21日、24日，相继拿下润天置业100%股权、福建中设100%股权，合计耗资34亿元。

今年半年报显示，泰禾集团新增合并子公司达70家，其中60家为房地产、建筑企业。

对于泰禾集团通过并购模式切入二三线城市的手法，一名专注于地产的律师向长江商报记者称，在目前地产调控的政策下，二三线城市拿地的门槛不断提高，成本较大，通过并购模式开疆拓土，能实现快速扩张目的，且拿下的是存量房（土地），缩短了周转周期。

在其看来，这一模式对资金的需求较为旺盛。

总负债7年猛增44倍，六成资产是存货

大举扩张带来的是泰禾集团负债高悬，财务压力凸显。

2010年借壳福建三农上市后，泰禾集团开始扩张，截至今年三季度末，其资产规模达1835.87亿元，较2010年底的51.81亿元增长了34.43倍。

相较于资产规模的暴增，泰禾集团负债的增长速度还要迅猛。同期负债总额为1569.28亿元，较2010年底的34.78亿元暴增了44.12倍。

数据显示，2015年，泰禾集团总资产和总负债均为数百亿，到今年9月底，3年增长了千亿。

一名房企人士向长江商报记者表示，一般而言，房企的负债水平要看其有息负债及短期偿债能力，毕竟总负债中还有不少预收账款以及代确认的销售收入等。

长江商报记者发现，截至今年9月底，泰禾集团的有息负债1229.70亿元，占其总负债的78.36%。其中，短期负债263.09亿元、一年内到期的非流动负债101.76亿元、长期负债631.32亿元、应付债券233.53亿元。由此计算其净负债率高达402.51%，远超同为闽系房企阳光城281.48%的净负债水平。

从偿债能力看，截至三季度末，泰禾集团资产负债率劲升至85.48%，超过房企80%的警戒线。其流动比率为2.31倍，较年初的2.48倍略有下滑，速动比率0.64倍，较年初的0.44倍有所上升，但依然偏低。

具体来看泰禾集团的流动资产和流动负值。三季报显示，流动资产1592.86亿元，其中货币资金156.68亿元，存货1153.99亿元，存货占比72.45%，也占到总资产的62.86%。毫无疑问，156.68亿元的货币资金不足以覆盖688.21亿元的流动负债。

而在其高达1153.99亿元的存货中，大部分是其通过并购获得的存量房（土地），其变现有一个过程。

前3季度销售回款仅44%，金融梦想不及预期

巨额债务下的泰禾集团盈利能力也在下滑。三季报显示，泰禾集团实现营业收入159.84亿元，同比增长39.73%，持平去年，但约为2015年76.93%的一半。同期净利润14.29亿元，增速为17.71%，比去年的28.84%下滑了11个百分点，较2015年的69%增速少了50个百分点。

另一个值得关注的现象是，销售强劲增长，但回款率偏低。今年前三季度，泰禾集团实现销售金额478.1亿元，同比大涨103.4%，但销售回款率仅为44%，显示其资金回笼较慢。

其实，金融业出身的泰禾集团董事长黄其森或早已意识到这一问题。公开资料显示，2015年，泰禾集团就确立了“以房地产为核心，以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略，尝试探索金融和投资领域发展机会，以此作为房地产之后的利润增长点。

不过，截至目前，泰禾集团的金融梦想不太理想。

承载泰禾集团金融梦想是泰禾金控，由泰禾集团和泰禾投资于2015年共同设立，泰禾集团出资8亿元持股80%，随后又进行了增资。当年，泰禾金控亏损113.42万元，去年盈利969.45万元，而今年前4个月的净利只有数万元。

今年5月，泰禾集团将持有的泰禾金控2%股权作价5017.21万元转让予控股股东泰禾投资。控股变参股，表内变成表外。

资料显示，泰禾集团还曾参与发起设立海峡人寿、华通银行等，如今或无消息或已退出。

在研究人士看来，房子回归住宅属性、降杠杆背景下，地产主业盈利能力难有大的起色，而金融布局业绩也未达预期，未来，为了应对高负债，泰禾集团可能在资产上做减法。

长江商报记者注意到，今年10月，泰禾集团清仓了东兴证券，预计收回投资4.2亿元。

泰禾集团的另一个募资计划是员工持股。此次员工持股计划将向员工募资3.80亿元。

值得一提的是，去年，泰禾集团曾推出高达98亿元的定增方案，后又调减至70亿元。截至目前尚无进一步消息。

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