业绩会直击：首创置业2868.HK进一步聚焦核心城市，销售毛利高速增长

8月21日首创置业（2868.HK）在香港太古广场港丽酒店7楼举行中期业绩会。参与会议管理层包括董事长及总经理李松平、总裁唐军及财务总监范书斌。其中提到多个企业未来发展的关键点，如聚焦核心区域，非核心地段资本战略性退出。以及京津沪自销平台的搭建，资源整合去化 ，成本机制有效控制成本，这点从企业中期报告数据便可看出。下面为当日会议的主要内容。

一、上半年回顾

首创置业的董事长及总经理李松平先生回顾总结了企业上半年六大重要成果：

1.强劲销售业绩。上半年首创置业实现成交量和价格“有质量增长”。继续加大核心城市的资源获取，及核心产品线打造，推动了销售业绩较大增长。上半年合约销售245.1亿元人民币，同比去年同期增长50.5%。签约均价2.3万元/平，同比增加26.7%。

2.土地投资持续聚焦。上半年企业成功进入深圳市场，成功拓展企业核心发展版图。企业上半年总土地投资115亿，总建筑面积152万平方米。其中北京、天津及深圳占比达到86%。

3.积极推进北京棚改项目。企业新获北京顺义区北石槽棚户区改造项目，总占地面积60.8公顷，开发中项目累计达到6个。同时与光大金控资产管理有限公司在一级开发业务上展开战略合作。

4.融资结构优化。在行业银根紧缩背景下，创新融资方式，成功获得总额为5亿美元的票据融资，平均成本为3.84%。企业总体融资成本下降15bps到达5.1。同时加速推进企业A股市场IPO审核，目前审核名单排位126位，较年初上涨145名。

5.奥特莱及海外业务有序扩张。奥特莱方面，17年上半年企业共获取2家奥特莱项目，目前共累计覆盖14个城市。已经开业的奥特莱上半年收入17亿元，同比增长33%。海外业务方面，新投资4个奥特莱项目，总建筑面积10万平米。澳洲实现签约31亿，占总销售额13%。

6.运营进一步提升。提高产品质量，打造「天阅」系、「禧瑞」系高端产品线。自销团队快速发展，自销规模达到40%，人均合约销售额达到2.6千万元。非核心区域库存去化率达到全年目标89%。除此之外还参与优客工场股权投资。

二、公司业绩简报

首创置业财务总监范书斌先生对企业业绩及财务等方面做出总结。

1.营业额分析

营业收入为人民币73.7亿元，较去年同期增加约50%。主要原因是去年结算收入增加，以及一级开发业务收入大幅增长。归属于母公司股东的净利润为人民币6.5亿元，同比增长24%。公司利润结构优化，经营利润结构占比大幅增加，公允价值变动损益大幅下降。

公司上半年税后毛利率达到33%，同比增长约23%。主要原因，一是“聚焦”战略下，核心城市结算收入增加。其中天津项目的毛利率达到35%。二是一级开发收入集中体现，上半年一级开发项目取得分红结算收入为13.7亿元，毛利超过50%。

2.财务状况稳健

截止6月底，首创置业公司资产总规模1233.4亿元，净资产270亿元。总资产负债率为78%，对比年初有所上升，净资产负债率达到132%，与去年持平。上半年市场融资成本大幅上升的基础上，公司通过境外债券发行，境内创新融资及银行低成本融资等方式降低融资成本。企业债务加权平均利率下降15bps到达5.1。总利息债务526亿元，短期债务占比33%，长期债务占比67%，短期偿债压力较小。

3.大量签约未结算合约收入

上半年总签约销售额245亿，合并范围内的销售额170亿，合并范围内签约未结算金额270亿元，其中大部分将于2017年结算。

三、未来展望

首创置业总裁唐军在总结中提到关于下半年公司发展计划部分内容如下。

签约销售目标方面，下半年目标销售金额为255亿元以上，全年目标为500以上。可销售资源方面，为达成目标，公司将准备货值达到541亿元。其中上半年待售库存货值为348亿元，并准备下半年新推货源193亿元。上半年去化率达到47%，便可实现全年目标。

下半年可售货源结构方面，65%位于京津沪地区。重点推盘项目为北京天阅西山、北京禧瑞墅项目、北京密云檀营乡项目、上海周浦项目、上海新场项目及天津备案中心项目。

土地战略方面，从单核的核心城市战略推进到三大核心城市圈战略。获取资源方式将进一步与母公司联动，大力发展京津冀土地一级开发和产业项目。奥特莱项目方面，企业目标为实现5年20城的战略目标。

四、Qamp;A

Q：企业五年发展计划目标咋18年达到600亿的销售目标，而此后未来中长期目标与计划是什么？

A：企业13年提出的五年发展目标，18年达到的600亿销售目标很大几率提前实现。新的战略目标方面，目前公司也正在做新的战略定位，具体数据还未公布。总体的战略上，从原有的聚焦核心城市，到目前聚焦京津冀、上海和深圳为核心的三大城市群，因此大湾区肯定也在我们考虑范围之内。在目前房地产行业整体面临转型背景下，土地开发以及资源获取依然是首创置业未来的核心业务。

Q：公司目前有6个一级开发项目，能否详细说明。

A：这里提到的6个一级开发项目，就包括天津武清区的一级开发项目。从2009年开始起步，为企业带来持续和显著的收益。且正好赶上了京津冀一体化的国家战略。而其余的项目大多都是集中在北京的棚改的项目，需要回迁安置等，相对较为复杂，而这些也是首创置业非常核心的项目。可以肯定的是，在未来布局上，棚改项目及产业地产联动是公司未来的发展重点。而且需要与母公司的产业结合，如地铁、环保业务的联动，这也是我们业务的一个主要来源。

Q：房地产面对环境比较艰难，同时一线城市楼市受到调控政策影响。可以看到今年上半年公司的毛利率有较大的升幅，请问未来公司的毛利率水平是一个什么样情况？一级开发目前的棚改项目较为复杂，因此其毛利具体有将如何？

A：目前整个行业处于转型期，相对以前现在各个企业的业务也都变得复杂一些，并不像以前只单单做住宅的开发销售业务。然而我们认为，在目前经济转型及企业转型过程中，对首创置业是十分有利的。因为历来首创置业的理念就是城市综合运营，价值提升。

未来发展肯定不能只在住宅开发销售业务上进行发展。未来限价、租赁性住宅的政策也将会是常态，房子是用来住的，那么未来肯定会加大供应的。我们毛利率本身就不是单单通过住宅销售中体现出来，例如还有土地开发、棚改项目方面，还有奥莱项目。同时我们也在打造资管平台。未来我们的一个基准目标是达到毛利率保持20%以上。

Q：去年合约销售400亿，请问今年可结算收入具体情况将如何？

A：2017年上半年并表合并范围内的销售额170亿，合并范围内签约未结算金额270亿元，其中这里就锁定了大量的收入和利润，这块毛利率为25%左右。

主要因素为二级开发市场的毛利率大概21%以上，包括上海、天津都是高毛利项目。2014年之后的项目都逐渐结算入公司收入之中，这对公司的毛利率也有一个提高。同时一级开发的毛利率也是非常的高的，超过了50%。同时物业业务的毛利也在50%以上。

Q：海外投资方面最近有所限制，最新的改变对企业有什么影响？

A：首先我们在海外业务量并不大，上半年只到13%，总体影响不大。最主要的就是澳大利亚有一个地王。我们2-3年在澳大利亚是与当地商合作开发，面对的是当地的需求。我们目前在澳大利亚投资一共约26亿左右，已经形成非常好的良性循环，基本不需要额外增加投资。去年回款了4亿多，今年上半年也回款大概3亿。对于澳洲的项目，未来继续采取合作的方式进行。

Q：公司上半年现金流及下半年预期

A： 我列出一组具体数字。上半年起初现金：179亿，下半年预计169亿；经营回款上半年：113.8，下半年预计166亿；土地款支付上半年40亿，下半年预计117亿；建筑成本支出38亿，下半年预计40亿； 管理和销售支出7.7亿，下半年预计8.2；各项税费支出16.9亿，下半年预计13.6亿；投资支出和收回预计下半年总投资支出3.3亿，收回7亿； 关联方往来借额上半年25亿，下半年预计5亿；借贷上半年减少50亿，下半年预计为增加50亿 ；利息支出上半年16亿，下半年预计持平；权益融资合作开发永续债上半年支出6亿，下半年预计流入1亿；分红与利润分配上半年支出5.8，下半年预计3.3亿；其他上半年12.2亿。上半年现金余额160亿，预计年末为108亿。

Q：上半年一、二线城市实行调控政策，其中北京也受到限制，请问管理层对政策是如何理解，以及有什么变化？

A：政策会比较平稳，限价也好，租赁住宅也好，都会是一个常态。这就考验房地产开发商的商业模式和基本功怎么样。这也是我们提出为什么要达到“首创置业2020”的管理提升。其中包括成本控制，刚需作价控制在3300元/平，打造公司内部竞争优势。预计这个趋势是个平稳的过程，未来政策不会太有松动的可能，如需要满足不同阶层需求，推动保障房、租赁住宅等。

目前看来二手市场在一线城市的比重越来越大了，北京上海预计到达70%、80%以上，这些都将成为常态。面对这种趋势，首创置业是自信的，我们资源获取方面也有优势，不仅仅是公开市场拍卖，还有并购及母公司的互动等。

Q：未付土地款是是多少？年底预计净负债比率走向。

A：上半年新增土地款投资额统计是115亿，实际支付40亿，下半年预计还要支付107亿的土地款。负债率将目标控制在77%附近。

Q：货值与销售里面商改住占比多少，上半年北京与上海的政策，去化率有什么影响

A：我们做过一个初步的统计，我们商办的货值占比不到10%。其中最大的项目已经在上半年之前完成销售了，所以影响不大。

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