【房地产】2017年1-2月销售数据回顾：“因城施策、分类调控”效果显现

“前期热点”城市降温、部分三四线城市活跃，部分房企高增长

今年1-2月，新房、二手房均呈现“热点城市降温，三、四线活跃”特征：① 54个城市中有34个累计同比增速为正，占比63%，其中大部分为三、四线城市；②环比去年最后两个月增速仍为正的城市包括宿迁、马鞍山、连云港、三亚、苏州、芜湖、莆田、赣州、九江、台州等10个城市，大部分为三、四线城市，考虑到11、12月开发商大多会冲量，是传统的销售“大月份”，而1、2月由于春节长假等因素，销售往往较清淡，因此某一城市环比去年最后两个月的增速若仍为正，表明该城市的楼市1、2月份的确在显著改善；③“前期热点”城市（2015、16年量价齐升幅度较大导致目前政策调控较严的城市）销量同比下降显著；④二手房成交套数累计同比增速为负值的城市均为“前期热点”城市，而排序靠前的大多为三、四线城市。据亿翰智库统计及部分房企的公告，不少房企今年1-2月销售表现优异。

经济和政策的变化，导致楼市格局发生了上述改变

经济因素：①高铁、高速公路网的持续完善，利于一些产业向要素更低的城市转移，从而给这些城市带来一定增量的住房需求；②2016年以来，受益于调结构、稳增长系列改革，一些周期性行业出现了明显复苏，一些周期性行业比重较大的城市，其楼市也会一定程度呈现出复苏、改善的趋势；③一线及“前期热点”城市过去两年房价飙升，对那些没有能力在这些城市置业的人群，在心理上同样能催生“买房升值”的预期，这部分人群有的会利用春节期间“返乡买房”。

政策因素：2016年以来“分类调控、因城施策”，一线及“前期热点”城市调控较为严厉，而过去两年房价平稳的广大二、三、四线城市，政策面则是宽松、友好。

预计全年销售或好于年初时市场的主流预期，投资正增长概率或加大

对2017年销售额增速的预判：年初时，“市场主流观点”预期2017年全行业新房销量或比2016年下降10%以上。2017年1-2月54城新房销量累计同比仅下降3%，一线及“前期热点”城市销量回落较大而部分三、四线城市销量增长显著，开局比预期的理想，显示“因城施策、分类调控”正取得较好的效果，预计2017年全行业平稳发展可期，全年新房销量降幅或比“年初时市场主流观点预期值”要小。

对2017年房地产投资增速的预判：除一线及“前期热点”城市外，其余城市的房地产投资占全行业比重达62%，对全行业影响程度较大，这些城市销售若改善，大概率能带动房地产投资，从今年销售开局情况看，全年房地产投资实现正增长的概率或进一步加大。

地产A股小周期理论框架持续被印证，重点推荐低估值、高增长品种

我们孕育于2008年、成型于2012年的“地产A股小周期理论框架”已持续被印证，本轮小周期开启于2014年下半年，复盘过去两年多地产A股的整体表现，该理论框架依然有效。根据这一理论框架，我们判断：2017年，传统地产股的表现将好于2016年，从行业相对排名看，甚至会好于2015年，建议机构投资者在2017年应重视传统地产股的投资机会。我们认为：低估值、高增长（2017年净利润及合同销售额均能显著增长）的品种，2017年大概率会有较好的表现；细分领域显著好转、且标的在A股具稀缺性的公司，其股价也将会有比较好的表现；重点推荐新城控股、嘉宝集团、荣盛发展、新湖中宝、华夏幸福、厦门国贸、招商蛇口、金融街等品种。

风险

若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。

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